*15:03JST いちご Research Memo（3）：2023年2月期は商業施設やレジデンスの売却が好調。
所有ホテル賃料収入も向上 ■業績動向
● 2023年2月期の業績概要
いちご (TYO:2337)の2023年2月期通期は、売上高が前期比19.6%増の68,093百万円、営業利益が同24.7%増の12,492百万円、ALL-IN営業利益が同27.4%増の16,908百万円、経常利益が同45.2%増の10,848百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同45.4%増の9,409百万円と、各利益指標で期初及び修正計画を上回り、前期比で大幅増益となった。
なお同社では、徹底したキャッシュ・フロー経営を掲げており、2020年2月期より多くの販売用不動産（減価償却が行われない）を固定資産（減価償却を行う）に振り替えて、減価償却の税効果によりキャッシュ創出を果たしてきた。
固定資産の売却益は特別利益に計上されるため、業績の実態を表す指標としてALL-IN営業利益（固定資産売却益を営業利益に戻し入れた値）を、また、現金支出のない減価償却費も加味した純利益としてキャッシュ純利益を経営指標に加えている。
心築事業、アセットマネジメント事業、クリーンエネルギー事業ともに順調に推移し、会社全体の各利益が成長した。
主力の心築事業は、売上総利益で17,289百万円（前期比20.4%増、ALL-INベース）となった。
内訳としては、フロー収益である不動産譲渡利益が1,1694百万円（前期比2,155百万円増、ALL-INベース）となり、堅調な市場を背景にいちごオーナーズによるレジデンス売却が順調であったことに加え、マルチアセット（オフィス・商業施設・ホテルなど）でも一部の商業施設物件の売却が利益に貢献した。
不動産賃貸利益（減価償却後）は5,605百万円（同762百万円増）となり、ホテル需要の回復が増益に寄与した。
心築保有資産は、177物件（前期末は169物件）、簿価ベースで247,128百万円（同241,112百万円）。
鑑定NOI（Net Operating Income：営業純利益）利回りでは6.4%（同6.3%）となり、堅実に不動産価値の維持・向上を実現した。
アセットマネジメント事業は、ベース運用フィーが堅調に推移したことに加え、いちごオフィスにおいて、価値向上を図った物件の売却に伴う大幅な売却益と分配の実現に連動して成果報酬が増加したことなどにより増益となった。
2023年2月期は、セグメント売上高は4,241百万円（前期比46.3%増）、セグメント利益は3,026百万円（同64.5%増）である。
クリーンエネルギー事業は、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことや新たに3ヶ所の発電所（5.1MW）が売電を開始したことなどにより、セグメント売上高は5,699百万円（前期比6.3%増）と事業規模が拡大した。
安全性に関する経営指標では、流動比率（667.0%。
200%以上が安全の目安）、固定長期適合率（65.9%。
100%以下が安全の目安）など極めて安全性が高い。
自己資本比率は30.4%だが、外部鑑定士が鑑定する鑑定評価額をベースとする不動産の含み益や同社に帰属しないリスクを控除した自己資本比率では45.9%とより高い数値になる。
強固な財務基盤により、金融機関からの信頼も厚い。
コーポレート借入金の加重平均金利は0.89%（2023年2月期末）、加重平均借入期間は10.0年となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
所有ホテル賃料収入も向上 ■業績動向
● 2023年2月期の業績概要
いちご (TYO:2337)の2023年2月期通期は、売上高が前期比19.6%増の68,093百万円、営業利益が同24.7%増の12,492百万円、ALL-IN営業利益が同27.4%増の16,908百万円、経常利益が同45.2%増の10,848百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同45.4%増の9,409百万円と、各利益指標で期初及び修正計画を上回り、前期比で大幅増益となった。
なお同社では、徹底したキャッシュ・フロー経営を掲げており、2020年2月期より多くの販売用不動産（減価償却が行われない）を固定資産（減価償却を行う）に振り替えて、減価償却の税効果によりキャッシュ創出を果たしてきた。
固定資産の売却益は特別利益に計上されるため、業績の実態を表す指標としてALL-IN営業利益（固定資産売却益を営業利益に戻し入れた値）を、また、現金支出のない減価償却費も加味した純利益としてキャッシュ純利益を経営指標に加えている。
心築事業、アセットマネジメント事業、クリーンエネルギー事業ともに順調に推移し、会社全体の各利益が成長した。
主力の心築事業は、売上総利益で17,289百万円（前期比20.4%増、ALL-INベース）となった。
内訳としては、フロー収益である不動産譲渡利益が1,1694百万円（前期比2,155百万円増、ALL-INベース）となり、堅調な市場を背景にいちごオーナーズによるレジデンス売却が順調であったことに加え、マルチアセット（オフィス・商業施設・ホテルなど）でも一部の商業施設物件の売却が利益に貢献した。
不動産賃貸利益（減価償却後）は5,605百万円（同762百万円増）となり、ホテル需要の回復が増益に寄与した。
心築保有資産は、177物件（前期末は169物件）、簿価ベースで247,128百万円（同241,112百万円）。
鑑定NOI（Net Operating Income：営業純利益）利回りでは6.4%（同6.3%）となり、堅実に不動産価値の維持・向上を実現した。
アセットマネジメント事業は、ベース運用フィーが堅調に推移したことに加え、いちごオフィスにおいて、価値向上を図った物件の売却に伴う大幅な売却益と分配の実現に連動して成果報酬が増加したことなどにより増益となった。
2023年2月期は、セグメント売上高は4,241百万円（前期比46.3%増）、セグメント利益は3,026百万円（同64.5%増）である。
クリーンエネルギー事業は、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことや新たに3ヶ所の発電所（5.1MW）が売電を開始したことなどにより、セグメント売上高は5,699百万円（前期比6.3%増）と事業規模が拡大した。
安全性に関する経営指標では、流動比率（667.0%。
200%以上が安全の目安）、固定長期適合率（65.9%。
100%以下が安全の目安）など極めて安全性が高い。
自己資本比率は30.4%だが、外部鑑定士が鑑定する鑑定評価額をベースとする不動産の含み益や同社に帰属しないリスクを控除した自己資本比率では45.9%とより高い数値になる。
強固な財務基盤により、金融機関からの信頼も厚い。
コーポレート借入金の加重平均金利は0.89%（2023年2月期末）、加重平均借入期間は10.0年となっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）