■要約ケネディクス (T:4321)は、国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社である。
1995年の設立以降、日本の不動産証券化ビジネスの勃興期から活躍するとともに、不動産アセットマネジメント会社の草分けとして業容を拡大してきた。
J-REIT（リート）の6銘柄や私募REITのほか、多数の私募ファンドを運用しており、受託資産残高は1.8兆円を超える。
国内外の機関投資家や年金基金、個人投資家など幅広い投資家層を顧客基盤に持つ。
2008 年のリーマン・ショックによる金融引締めや不動産市況の悪化の影響を受けたが、アセットマネジメント業務への回帰、バランスシートの再構築を経て、いよいよ同社が目指してきた「ケネディクスモデル」※の本格稼働フェーズに入ってきた。
最近では、太陽光発電所等を対象としたインフラファンドや生活密着型商業施設の開発ファンドなど、将来を見据えた新規分野の拡大にも積極的に取り組んでいる。
また、新たな不動産投資の仕組みである不動産クラウドファンディング事業の立ち上げも進めている。
※不動産を自ら保有せず、グループで組成・運用するファンドが保有することにより、安定的な収益力を追求する独自の収益モデル。
同社は、2015年12月期から3ヶ年の中期経営計画を推進してきた。
アセットマネジメント事業を中心とする安定収益の成長、共同投資を中心とする不動産投資事業の推進、財務の健全性と株主還元の最適なバランスの追求の3項目を重点施策とし、最終年度の「ベース利益」※4,000百万円、3年平均ROE8.0%を目指す内容となっている。
また、株主還元についても、「ベース利益」に基づく継続的な配当に加えて、自社株買いも機動的に実施する方針を掲げている。
※同社の安定した収益力を示す指標
2017年12月期第2四半期累計期間の業績は、営業収益が前年同期比4.6%増の13,509百万円、営業利益が同7.4%増の6,836百万円、経常利益が同15.3%減の6,128百万円、親会社株主に帰属する純利益（以下、純利益）が同16.2%減の5,941百万円となった。
受託資産の順調な拡大に伴って、「ベース利益」が大きく伸びた一方、「不動産投資損益」は売却タイミングが前年同期と比べて下期寄りとなっていることから減益となったが、通期予想に対する進捗率は総じて50%を超えており、ほぼ計画どおりの進捗と言える。
また、今後の受託資産拡大に向けても、大型案件の獲得や物件供給パイプラインの積み上げなどで一定の成果を残した。
2017年12月期の業績予想について同社は、上期業績や足元の状況などを勘案して期初予想を据え置いており、営業収益が前期比5.5%増の24,000百万円、営業利益が同14.4%増の10,900百万円、経常利益が同0.6%増の10,700百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同3.4%増の10,500百万円と増益基調が継続する見通しである。
また、2017年12月末の受託資産残高を1兆9,000億円（前期末比11.5%増）にまで拡大するとともに、「ベース利益」についても4,000百万円（前期比30.2%増）へと大きく伸ばす計画であり、中期経営計画の達成を見込んでいる。
株主還元については、既に約50億円の自社株買いを実施しているが、期末配当も1株当たり6円（前期比2円増配）を予定しており、前期に引き続き総還元性向60%水準を継続する方針である。
「ケネディクスモデル」の本格稼働に伴い、より資本効率性を重視した資本政策への転換を反映したものと評価できるだろう。
弊社では、上期業績が順調に進捗していることに加えて、受託資産の拡大に向けた物件供給パイプラインも順調に積み上げていることなどから、同社の業績予想、並びに中期経営計画の達成は十分に可能であると判断している。
むしろ、中長期的な視点から、インフラ分野等、市場拡大の期待できる対象資産への取り組みや不動産関連サービスの拡大、海外展開など、2018年12月期以降の成長に向けた動きに注目している。
特に、不動産クラウドファンディング事業の立ち上げは、新しい市場の創出であるがゆえに、将来的なポテンシャルが大きい上、業界標準プラットフォームを確立することによる先行者利益を享受できる可能性が高い。
足元では物件取得競争の激化や価格の上昇等が続いているが、将来を見据えた新規分野への取り組みが着々と進展していることから、同社の中期的な成長性に変調を来すものではないとみている。
■Key Points
・受託資産の拡大により足元業績は好調に推移
・今後の受託資産拡大に向けても、大型案件の獲得やパイプラインの積み上げなどで一定の成果
・2017年12月期の通期業績は増益基調の継続により、中期経営計画の達成を目論む
・株主還元についても、前期に引き続き総還元性向60%水準を継続する方針
・新たな不動産投資の仕組みである不動産クラウドファンディング事業の立ち上げを開始
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）