*13:37JST サンフロ不動産 Research Memo（7）：堅調な事業環境を背景に通期経常利益を上方修正
■今後の見通し
1. 2024年3月期の業績見通し
サンフロンティア不動産 (TYO:8934)の2024年3月期の業績予想は、売上高79,000百万円（前期比4.6%減）、営業利益16,700百万円（同12.0%増）、経常利益16,500百万円（同12.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,600百万円（同0.1%減）としている。
親会社株主に帰属する当期純利益の減少に関しては、ホテル・観光事業の業績回復に伴う同事業の繰越欠損金による課税所得の圧縮や、繰延税金資産計上による税効果などの影響である。
2024年2月8日に通期業績予想の修正を公表しており、連結の売上高は前回予想を下回るものの、利益率の上昇と需要拡大により、営業利益以下の段階利益は前回予想を上回る見込みである。
不動産再生事業では、リプランニング事業において販売物件の利益率が期初計画を上回り、セグメント利益が期初予想の水準に到達した。
そのため、販売計画を一部見直し、期初の売上高予想に対して4,500百万円の下方修正を行った。
不動産サービス事業では、セグメント全体の業績がおおむね計画どおりで進捗しているため、売上高及び利益の予想を据え置いた。
ホテル・観光事業では、旅行需要の拡大を受け、ホテル運営事業において前回予想を上回る売上高・営業利益を見込んでいる。
同社グループの業績予想（営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益）に対する達成率は、2023年3月期まで12期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。
2024年3月期第3四半期までは、不動産再生事業は計画を上回る利益率にて推移、ホテル・観光事業も旅行需要拡大・インバウンド回復を背景に好調を継続しており、通期業績予想に対する経常利益の進捗率は84.3%と高い水準で推移している。
不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画実現の蓋然性は高いと弊社は見ている。
2. 重点施策
2024年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
良物件の仕入・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。
2024年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。
社内外のネットワークを活用して全社一丸となった仕入活動に注力するほか、仕入担当者の裁量を拡大することで、スピード感ある意思決定を実現している。
足元での仕入状況には大きな変化はなく堅調に推移している。
期末棚卸資産残高は950億円～1,000億円を予想しており、想定売上高は1,250億円～1,400億円、売上総利益率は25%～30%を見込んでいる。
これにより、期末棚卸資産の含み益は300億円～400億円程度になることが読み取れる。
仕入れから商品化までの期間を指す「平均事業期間」は2024年3月期第3四半期で608日（前期比46日減）であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。
リプランニング事業の2024年3月期第3四半期末における棚卸資産の構成は、短期物件が約38%、中長期物件が約40%、新築物件が約19%、海外物件が約3%である。
同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年としている。
回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
貸会議室の需要拡大を中心に、全事業で堅調な成長を継続している。
2024年1月4日には新橋店、2024年2月1日には池袋店をオープンしており、地域密着の支店展開を加速させている。
支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した、お困りごと解決が可能となる。
都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。
貸会議室事業では開業・増床が続き新拠点に関しても好調なため、引き続き積極出店の方針だ。
貸会議室事業の需要は回復・拡大傾向にあり、大口企業や業界団体の研修・学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。
足元では、2024年2月16日に「ビジョンセンター新橋」を新規開業している。
JR「新橋駅」を含む3駅徒歩5分以内に位置し、2023年12月に開業したホテルとオフィス用途の複合ビル「内幸町平和ビル」の16～18階の3フロアで運営する。
再開発が進む新橋エリアへの初進出であり、拠点の拡大が加速している。
また、2023年11月に開業した「ビジョンセンター新宿マインズタワー」は、2024年4月に早くも500坪の増床を予定している。
同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメントが運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。
同事業は大口企業のリピートが多いという特徴もあるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。
足元では、新入社員向けの研修需要により4月～6月の予約が8割以上埋まっている状況であり、2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。
ビルメンテナンス事業では、クライアント各社に対して物価上昇を反映したサービス料金の適正水準への理解を求めていく。
外注費（主に人件費）を始めとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。
また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2024年3月期第3四半期末では3,814件となった。
新規契約についても、都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）を中心に順調に獲得件数を積み上げている。
(3) ホテル・観光事業
2024年3月期もホテル運営の需要拡大により、前期比大幅な伸長を計画している。
足元では、2024年1月に発生した能登半島地震の影響が懸念されたものの、業績や建物に大きな影響はなく堅調に稼働している。
2023年8月に政府が中国からの団体旅行を解禁したこともあり、2025年3月期は団体旅行客の増加によりさらなる売上の上積みが期待できると弊社では見ている。
ホテル開発に関しては、2024年3月期第1四半期における、売却案件クロージングが業績に大きく寄与した。
2024年3月期に予定していた売却案件はすべて決済完了したことから、2025年3月期以降に向けた積極的なホテル開発投資を計画しており、ビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生への貢献を推進する方針だ。
(4) 販管費
人的資本、DX、マーケティングへの投資による費用増加を計画している。
人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けた採用やベースアップを見込んでいる。
人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
1. 2024年3月期の業績見通し
サンフロンティア不動産 (TYO:8934)の2024年3月期の業績予想は、売上高79,000百万円（前期比4.6%減）、営業利益16,700百万円（同12.0%増）、経常利益16,500百万円（同12.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,600百万円（同0.1%減）としている。
親会社株主に帰属する当期純利益の減少に関しては、ホテル・観光事業の業績回復に伴う同事業の繰越欠損金による課税所得の圧縮や、繰延税金資産計上による税効果などの影響である。
2024年2月8日に通期業績予想の修正を公表しており、連結の売上高は前回予想を下回るものの、利益率の上昇と需要拡大により、営業利益以下の段階利益は前回予想を上回る見込みである。
不動産再生事業では、リプランニング事業において販売物件の利益率が期初計画を上回り、セグメント利益が期初予想の水準に到達した。
そのため、販売計画を一部見直し、期初の売上高予想に対して4,500百万円の下方修正を行った。
不動産サービス事業では、セグメント全体の業績がおおむね計画どおりで進捗しているため、売上高及び利益の予想を据え置いた。
ホテル・観光事業では、旅行需要の拡大を受け、ホテル運営事業において前回予想を上回る売上高・営業利益を見込んでいる。
同社グループの業績予想（営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益）に対する達成率は、2023年3月期まで12期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。
2024年3月期第3四半期までは、不動産再生事業は計画を上回る利益率にて推移、ホテル・観光事業も旅行需要拡大・インバウンド回復を背景に好調を継続しており、通期業績予想に対する経常利益の進捗率は84.3%と高い水準で推移している。
不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画実現の蓋然性は高いと弊社は見ている。
2. 重点施策
2024年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
良物件の仕入・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。
2024年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。
社内外のネットワークを活用して全社一丸となった仕入活動に注力するほか、仕入担当者の裁量を拡大することで、スピード感ある意思決定を実現している。
足元での仕入状況には大きな変化はなく堅調に推移している。
期末棚卸資産残高は950億円～1,000億円を予想しており、想定売上高は1,250億円～1,400億円、売上総利益率は25%～30%を見込んでいる。
これにより、期末棚卸資産の含み益は300億円～400億円程度になることが読み取れる。
仕入れから商品化までの期間を指す「平均事業期間」は2024年3月期第3四半期で608日（前期比46日減）であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。
リプランニング事業の2024年3月期第3四半期末における棚卸資産の構成は、短期物件が約38%、中長期物件が約40%、新築物件が約19%、海外物件が約3%である。
同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年としている。
回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
貸会議室の需要拡大を中心に、全事業で堅調な成長を継続している。
2024年1月4日には新橋店、2024年2月1日には池袋店をオープンしており、地域密着の支店展開を加速させている。
支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した、お困りごと解決が可能となる。
都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。
貸会議室事業では開業・増床が続き新拠点に関しても好調なため、引き続き積極出店の方針だ。
貸会議室事業の需要は回復・拡大傾向にあり、大口企業や業界団体の研修・学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。
足元では、2024年2月16日に「ビジョンセンター新橋」を新規開業している。
JR「新橋駅」を含む3駅徒歩5分以内に位置し、2023年12月に開業したホテルとオフィス用途の複合ビル「内幸町平和ビル」の16～18階の3フロアで運営する。
再開発が進む新橋エリアへの初進出であり、拠点の拡大が加速している。
また、2023年11月に開業した「ビジョンセンター新宿マインズタワー」は、2024年4月に早くも500坪の増床を予定している。
同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメントが運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。
同事業は大口企業のリピートが多いという特徴もあるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。
足元では、新入社員向けの研修需要により4月～6月の予約が8割以上埋まっている状況であり、2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。
ビルメンテナンス事業では、クライアント各社に対して物価上昇を反映したサービス料金の適正水準への理解を求めていく。
外注費（主に人件費）を始めとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。
また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2024年3月期第3四半期末では3,814件となった。
新規契約についても、都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）を中心に順調に獲得件数を積み上げている。
(3) ホテル・観光事業
2024年3月期もホテル運営の需要拡大により、前期比大幅な伸長を計画している。
足元では、2024年1月に発生した能登半島地震の影響が懸念されたものの、業績や建物に大きな影響はなく堅調に稼働している。
2023年8月に政府が中国からの団体旅行を解禁したこともあり、2025年3月期は団体旅行客の増加によりさらなる売上の上積みが期待できると弊社では見ている。
ホテル開発に関しては、2024年3月期第1四半期における、売却案件クロージングが業績に大きく寄与した。
2024年3月期に予定していた売却案件はすべて決済完了したことから、2025年3月期以降に向けた積極的なホテル開発投資を計画しており、ビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生への貢献を推進する方針だ。
(4) 販管費
人的資本、DX、マーケティングへの投資による費用増加を計画している。
人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けた採用やベースアップを見込んでいる。
人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）