中国は先週、問題を抱えている不動産セクターを強化するための一連の重要な措置を発表した。これらの措置は、在庫を減らし、住宅購入者の需要を刺激することを目的としている。新たな政策には、頭金要件の引き下げや住宅ローン金利の下限撤廃などが含まれ、潜在的な住宅所有者を市場に呼び戻すことを目的としている。
売れ残りアパートの余剰に対処するため、地方政府は国有企業（SOE）にこれらの物件をデベロッパーから買い取り、社会住宅に転換するよう指示する権限を与えられた。さらに、中国人民銀行は3,000億元（約410億ドル）の再融資枠を設けており、国有企業買収のための商業銀行融資はさらに5,000億元（中国のGDPの約0.4％）に上ると予想されている。
地方当局はまた、デベロッパーから遊休地を買い戻す許可を与えられており、これはデベロッパーのキャッシュフローを向上させる可能性がある。これらの取り組みは、2022年からの住宅ローン金利の引き下げや頭金要件の引き下げ、購入制限の緩和など、これまでの取り組みに基づくものである。
中央銀行はまた、デベロッパーのプロジェクト完了のための商業銀行融資9350億元を承認し、補助金付き賃貸住宅用の売れ残り住宅を取得するための8つの試験的都市に1000億元の融資プログラムを導入した。さらに、全国のその他の不動産開発に対して5,000億元の補助融資制度が設けられている。
2021年のバブル崩壊以来、不動産市場に対する初の全国的な政府購入プログラムであるため、このパッケージは特に注目に値する。成功すれば、住宅購入に対する信頼が回復し、資金難が緩和される可能性があり、政府が最後の買い手として機能する可能性もある。
アナリストたちは、中国のアプローチと、2000年代後半のサブプライムローン危機の際に有害資産を買い取るために実施された米国の「不良資産救済プログラム」との類似点を指摘している。中国では持ち家が普及しており、96％の世帯が少なくとも1つの不動産を所有し、3分の1が2つ以上の不動産を所有している。しかし、最新のデータに基づくと、2017年の住宅空室率は約20％であった。
再融資枠の大きさにもかかわらず、ムーディーズはこれを「大海の一滴」と評しており、住宅ストック残高の4%にしか融資できないとしている。4月末現在、中国には3億9,100万平方メートルの完成済み未販売住宅があり、これはマンハッタン6.6個分に相当する。ANZの予測によると、2024年末までには、建設中の住宅を含む売れ残り住宅の総在庫は29億平方メートルに達し、ロンドンの面積のほぼ2倍になるという。諸葛不動産データ研究センターの14都市を対象とした調査によると、中古市場も供給過剰に陥っており、4月の売買物件数は実際の取引数の20倍に達している。
新制度への国有企業や銀行の参加には不透明感がある。銀行は、住宅ローン金利の低下が収益に与える影響や、頭金の減少に伴うリスクの増大から、躊躇している可能性がある。一方、国営企業は、住宅購入による利益は期待できない。中央銀行のスキームは1.75％の金利を提供し、商業銀行はSOEに購入のために提供される融資の60％を融資し、残りの40％のリスクをカバーするために高い金利を請求すると予想される。アナリストによると、SOEはこれらのローンに対して2.5％前後の金利を支払う可能性が高く、これは中国の平均的な賃貸利回りと一致する。
すでに9兆ドルの負債を抱える地方政府によって所有されている国有企業（SOE）は、不採算資産をバランスシートに加えることに消極的かもしれない。また、社会住宅への転換後の空室リスクや転売難の可能性にも直面している。
2023年1月に開始された前回の1,000億元中央銀行再融資スキームは、3月末時点で20億元が引き出されたのみで、利用は限定的だった。取材時の為替レートは1ドル＝7.2395元。
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