ニューレイク・キャピタル・パートナーズ、LDマイクロ会議でキャッシュフローと成長戦略を説明

2026年10月21日（水）、ニューレイク・キャピタル・パートナーズ（NLCP）はLDマイクロ第20回アニュアル・メインイベント・カンファレンスに参加し、規制が依然として厳しい大麻市場において安定したキャッシュを生み出す不動産オーナーとしての立場を示した。同社は高い賃料回収率、無借金の貸借対照表、高配当利回りを強調する一方、カストディ制限と連邦政府の大麻規制が引き続き機関投資家のアクセスと評価の妨げとなっていることも指摘した。

主なポイント

• ニューレイクは年初来の契約賃料を100%回収し、AFFO（調整後運用資金）配当性向88%を維持していると述べた。
• 同社は無借金の貸借対照表を強調し、株主希薄化なしに成長できる余地があるとした。
• 経営陣は、連邦政府による大麻の再分類とSection 280Eの廃止がテナントの収益性を改善しており、将来の成長を支える可能性があると主張した。
• 同社は、高い配当利回りと限られた機関投資家の保有比率の主な要因はポートフォリオの質ではなくカストディ制限にあると述べた。
• ニューレイクは、賃料エスカレーター、テナント改善支出、空き物件のリースアップ、新規取得など複数の成長ドライバーを挙げた。

ビジネスモデルとポートフォリオ

最高経営責任者のアンソニー・コニリオ氏は、ニューレイクを米国で2番目に大きな大麻不動産オーナーと位置づけ、大麻事業者から物件を取得し、長期リースで貸し戻して毎月賃料を回収するシンプルなモデルを採用していると説明した。

同社のポートフォリオには以下が含まれると述べた：

• 13州にわたる35物件
• 13テナント（広範な分散よりも高品質な信用力を重視）
• 15の栽培施設（通常5万〜10万平方フィートで、屋内農業向けに専用設計）
• 20のディスペンサリー（通常2,000〜3,000平方フィートで、小売用地に立地）
• 加重平均残存リース期間：約12年
• 加重平均ポートフォリオ利回り：13%

ニューレイクのトップ3テナントはキュラリーフ、トゥルリーブ、クレスコであり、業界でも有数の優良事業者と説明した。また、物件の50%が医療用大麻に特化し、残り50%がデュアルユース（医療・成人向け両用）市場に対応していると述べた。

コニリオ氏は、広範な分散よりも高品質な信用力を優先すると述べ、より分散型の大麻不動産オーナーの中にはデフォルト率が高いところもあると指摘した。また、供給が制限され営業環境が安定しているライセンス限定州に注力していると述べた。

財務実績と貸借対照表

ニューレイクは、大麻業界の厳しい資金調達環境にもかかわらず、財務プロファイルは引き続き堅調であると述べた。

• 年初来賃料回収率：契約賃料の100%
• AFFO配当性向：88%
• 配当利回り：13%
• ポートフォリオ利回り：13%
• 年間賃料エスカレーター：ポートフォリオ全体で平均2.6%
• テナント改善コミットメント残高：150万ドル
• 負債：ゼロ

コニリオ氏は、無借金の貸借対照表はREIT（不動産投資信託）としては異例であり、将来の成長に向けた柔軟性をもたらすと述べた。また、ニューレイクは最近クレジットファシリティを2029年まで延長し、借入コストをプライムレート＋1%からプライムレートへと100ベーシスポイント引き下げたと付け加えた。

同社はまた、ポートフォリオが拡大する中でも一般管理費は過去4〜5年間横ばいを維持していると述べた。経営陣は、ポートフォリオのEBITDAカバレッジは引き続き堅調であり、フォー・コーナーズ・プロパティ・トラストを含む他のネットリースREITと比較しても良好な水準にあると説明した。

ニューレイクの配当利回り13%は、ネットリースREITで一般的な4.5%〜6%の水準を大きく上回っている。経営陣は、このギャップはポートフォリオの問題ではなく、カストディ制限と市場アクセスの限界を反映していると述べた。

事業の最新動向

経営陣はプレゼンテーションの多くの時間を、大麻業界を再編しつつあると述べる連邦政府の政策変更に費やした。

• 大麻は2024年にスケジュール1からスケジュール3に再分類された
• この変更により、医療用大麻事業者に対するSection 280E（大麻事業者に対する税控除制限規定）が撤廃された
• 医療用大麻事業者は実効税率50%〜70%ではなく、通常の法人税率が適用されるようになった
• 医療用大麻事業者はDEA（麻薬取締局）登録番号を取得し、その目的において連邦法上合法として扱われるようになった
• 再分類の発表以降、Two社の大麻企業がすでにニューヨーク証券取引所に上場を移行している

コニリオ氏は、再分類は医療用事業者の収益性とキャッシュフローを改善するため「歴史的な出来事」であると述べた。物件の約半数が医療用大麻に特化しているため、この変更はニューレイクのポートフォリオの約半分に即座に恩恵をもたらしたと説明した。

また、成人向け大麻についても2024年第4四半期または2025年第1四半期にスケジュール3への再分類が行われると予想しており、それによりポートフォリオ全体に税制上の恩恵が拡大すると述べた。

ニューレイクはまた、2024年12月に施行予定の連邦政府による陶酔性ヘンプ製品への規制についても言及した。経営陣は、ヘンプ製品が州法上合法な大麻市場のシェアを奪っており、オハイオ州などでは5%〜30%の影響があると推定した。同社はこれらの製品が排除されることで州法上合法な販売が回復すると見込んでいる。

その他の事業上の最新情報は以下の通りである：

• 2024年8月にケンタッキー州のディスペンサリーを取得
• 現在リース募集中の空き物件が3件
• 空き物件または募集中物件については、社内チームによる定期的な視察とプロパティマネージャーによる週次監視を実施
• 空き物件に係る暖房、電気、維持管理などの維持費用を負担

ニューレイクは3種類の取引形態を活用していると述べた：

• 稼働中資産の取得と即時リースバック
• 空き物件の取得と改修資本支援
• テナント改善資金を伴うビルド・トゥ・スーツ（受注建設）取引

市場環境と成長ドライバー

コニリオ氏は、米国の大麻市場は依然として大規模かつ未開拓であり、総需要は1,000億ドル超と推定されると述べた。そのうち合法チャネルに流れているのは約3分の1に過ぎず、時間をかけて移行し得る大きな非合法市場が残っていると指摘した。

また、州レベルおよび人口動態のトレンドについても複数言及した：

• ペンシルベニア州とフロリダ州の医療用大麻市場における成人の普及率はわずか約4%
• ジョージア州とテキサス州が最近、医療用大麻プログラムを拡大
• バージニア州は2025年に成人向け販売を開始する見込み
• オハイオ州はすでに成人向け市場が存在
• 酒類・ビール企業の決算説明会で見られるトレンドによれば、消費者はアルコールやビールよりも大麻を選ぶ傾向が強まっている

経営陣は、スケジュール3の下でも州をまたいだ通商は依然として禁止されており、業界は引き続き州ごとにサプライチェーンと不動産ネットワークを構築しなければならないと述べた。ニューレイクの見解では、これが専門的な物件への継続的な需要を支えるとしている。

カストディ、アクセス、評価

プレゼンテーションの中心テーマの一つは、ニューレイクの評価が事業上の弱さではなくカストディ制限によって形成されているという点であった。

コニリオ氏は、大麻関連事業者はニューヨーク証券取引所またはナスダックに上場していない限り、JPモルガン、ゴールドマン・サックス、バンク・オブ・ニューヨーク・メロン、パーシングなどの主要機関からカストディ（有価証券の保管・管理サービス）を受けることができないと述べた。現在、インタラクティブ・ブローカーズが数少ないカストディの選択肢の一つであると説明した。

「これはカストディとキャピタルへのアクセスに関する問題であり、評価の問題ではない」と同氏は述べた。

また、ニューレイクはすでに主要取引所への上場要件を満たしており、連邦規制が引き続き変化すればアクセスが改善されると見込んでいると付け加えた。同氏の見解では、取引所へのアクセスが広がれば機関投資家への扉が開かれ、同社の異例に高い配当利回りが縮小する可能性があるとしている。

コニリオ氏は、同社の長年の実績が競争上の優位性をもたらしていると述べた。「我々のビジネスの堀は、7年間に蓄積した知識と、数十億ドルにも及ぶ不動産取引の経験にある。それは実行した案件だけでなく、実行せずに回避することに成功した案件も含む」と語った。

質疑応答のハイライト

質疑応答では、経営陣は成長市場、物件戦略、カストディ制限、そして事業者ではなく不動産オーナーとしての同社の役割という繰り返し登場するテーマに立ち返った。

• 成長市場については、コニリオ氏はペンシルベニア州を成熟した医療用市場として成人向け拡大の余地があると強調し、テキサス州、ジョージア州、バージニア州を重要な将来の州として挙げた。
• 物件取得については、ニューレイクはテナント不在のリスクを取らず、物件取得と同時に必ずリース契約を締結すると述べた。
• 内装工事については、同社は直接施工は行わないが、テナント改善資金を提供できると述べた。
• 資産監視については、テナント入居物件は定期的に視察し、空き物件はプロパティマネージャーが週次で監視していると述べた。
• カストディ障壁については、この問題はレバレッジや資産の質ではなく、連邦政府の大麻規制に起因する構造的な問題であると述べた。

コニリオ氏はまた、運営費、維持管理、除雪、芝生管理、清掃などは一般的に同社のトリプルネット構造の下でテナントが負担すると述べた。屋根の交換についてはニューレイクが責任を負う場合もあるが、物件の運営負担は負わないと説明した。

見通し

ニューレイクは複数の源泉からの成長を見込んでいると述べた：

• 平均2.6%の年間賃料エスカレーター
• 150万ドルのテナント改善コミットメントの実行
• 3件の空き物件のリースアップ
• クレジットファシリティを活用した追加取得

経営陣は、新株発行を行わずに借入能力を活用する方針であり、これにより希薄化を回避できると述べた。また、賃料上昇と新規取引の追加に伴い、将来的な配当成長の余地もあると述べた。

コニリオ氏は、大麻業界はより正常な資本市場構造に向かっており、事業者の収益性が改善し不動産オーナーにとっての機会が拡大していると確信していると述べた。長期リース、無借金、集中したテナント基盤により、この変化が続いた場合にニューレイクは有利な立場にあると述べた。

カンファレンスコールの詳細については、以下の完全な書き起こしを参照されたい。

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