MacerichがQ2 2026でリース強化とNOI成長を報告

Macerichは、2026年第2四半期の業績が長期にわたるポートフォリオ再編における継続的な進展を反映していると発表した。主力物件の純営業収益（NOI）は3.8%上昇し、稼働率も全体的に改善した。このモール運営会社は、販売生産性が同社過去最高を記録したとも述べており、2026年通期のNOI成長率を少なくとも3%達成する軌道に乗っていると説明した。株価は通常取引で0.97%下落し25.62ドルで引け、時間外取引では25.60ドルとほぼ横ばいで推移し、52週高値圏付近にある。InvestingProの分析によると、同株は現在の水準でフェアバリュー推計値に対して割高と判断されており、最も割高な銘柄リストに含まれている。

主なポイント

• 主力ポートフォリオのNOIは第2四半期に前年同期比3.8%上昇した。
• ポートフォリオ全体の稼働率は94%に達し、主力ポートフォリオの稼働率は95.5%に上昇した。
• 1平方フィート当たりの売上高は919ドルと同社過去最高を記録し、主力ポートフォリオでは954ドルに達した。
• Macerichは、契約済み・未開店のパイプライン機会として1億4,000万ドルを確保しており、そのうち3,000万ドルが2026年中に寄与する見込みである。
• 調整後EBITDAに対する純負債倍率は7.3倍に改善し、未決済の先渡株式売却益を含めると7倍を下回る水準となっている。

業績概要

Macerichの第2四半期の更新情報は、依然として変革途上にある同社が着実に勢いを増していることを示している。経営陣は、「Path Forward 3.0」計画がリース強化、稼働率向上、そして地域型モールのポートフォリオ全体における販売生産性の改善を牽引していると述べた。同ポートフォリオは、より生産性の高いテナントや体験型用途へと再配置が進められている。

同社によると、主力ポートフォリオのNOIは第2四半期に3.8%上昇し、2026年上半期では2.5%の増加となった。2025年比での通期主力NOI成長率は少なくとも3%を見込んでいる。また経営陣は、2026年から2028年にかけての3年間のNOI複合年間成長率（CAGR）の中央値を6.5%と予測しており、2027年および2028年にはさらなる成長加速が示唆されている。

同社の営業指標は引き続き改善している。ポートフォリオ全体の稼働率は第2四半期末に94%となり、第1四半期から60ベーシスポイント上昇した。主力ポートフォリオの稼働率は95.5%に達し、前年同期比270ベーシスポイントの上昇となった。物理的稼働率は91%であった。

Macerichはまた、販売生産性が新たな過去最高を記録したと発表した。ポートフォリオ全体の1平方フィート当たり売上高は919ドル、主力ポートフォリオでは954ドルに達した。テナントの売上高が高まることで賃料成長を支え、再開発投資の正当性を裏付けることができるため、この指標は重要な意味を持つ。

財務ハイライト

• 主力ポートフォリオNOI：2026年第2四半期に前年同期比3.8%増。
• 年初来の主力ポートフォリオNOI：2025年同期比2.5%増。
• 2026年通期主力NOI見通し：少なくとも3%成長。
• ポートフォリオ稼働率：第2四半期末時点で94%、第1四半期から60ベーシスポイント上昇。
• 主力ポートフォリオ稼働率：95.5%、前四半期比60ベーシスポイント、前年同期比270ベーシスポイント上昇。
• 物理的稼働率：四半期末時点で91%。
• 1平方フィート当たり売上高：ポートフォリオ全体で919ドル、同社過去最高。
• 主力ポートフォリオの1平方フィート当たり売上高：954ドル。
• 調整後EBITDAに対する純負債倍率：7.3倍、第1四半期から約0.5倍改善。
• 流動性：約12億ドル、うちリボルビングクレジットファシリティの利用可能枠は9億ドル。

業績と予想の比較

提供されたデータには実際のEPSおよび売上高が含まれていないため、予想との直接比較はできない。予想では1株当たり0.0573ドルの損失、売上高は2億3,871万ドルとされていた。

最終的な損益数値が報告されていないにもかかわらず、決算説明会では投資家が短期的な収益性よりも営業面での進捗に注目していることが明らかとなった。Macerichの業績はNOI成長、稼働率の向上、リースの勢い、そしてレバレッジ削減を軸に説明された。これらの指標は、同社が依然として数年にわたる変革の途上にあるとはいえ、業績回復が着実に進んでいることを示唆している。

短期的に最も重要なシグナルは、四半期業績の予想超過ではなく、将来の成長に対する同社の自信であった。経営陣はリースが予定より前倒しで進んでいると述べており、契約済み・未開店の案件が収益化し、アンカーテナントの置き換えが成熟するにつれて、2027年および2028年に成長が加速すると見込んでいる。

市場の反応

Macerichの株価は通常取引で0.97%下落し25.62ドルで引け、時間外取引ではさらに0.08%下落して25.60ドルとなった。前日終値からの合計変動率は約マイナス1.04%であった。小幅な下落にもかかわらず、InvestingProのデータによると、同株は年初来で41%上昇、過去1年間では60%の大幅高を記録している。InvestingProのヒントによれば、同株は52週高値付近で取引されており、最高値26.68ドルからわずか4%下の水準にある。

株価の反応は劇的なものではなく、小幅な動きにとどまった。52週高値の26.68ドルに近い水準を維持しており、その高値から約4%下、安値の16.03ドルからは大幅に上昇した水準にある。これは、投資家が今回の更新情報に大きな新たな下落リスクを見出していない一方で、株価を積極的に引き上げる動きもなかったことを示唆している。

小幅な下落は、提供されたデータにEPSおよび売上高のサプライズが明確に示されていなかったことを反映している可能性がある。モール運営会社にとって、市場は稼働率、販売生産性、レバレッジ、リースの進捗に注目することが多い。これらの指標においてMacerichは進展を示した。

見通しとガイダンス

Macerichは2026年の見通しを前向きに維持した。同社は通期の主力ポートフォリオNOIが少なくとも3%成長すると見込んでおり、年初来の実績に基づき下半期の成長率は少なくとも3.5%になると予想している。経営陣は、契約済み・未開店案件の寄与により第4四半期は第3四半期をやや上回る見通しと述べた。

同社はまた、より長期的な成長の道筋を示した：

• 契約済み・未開店パイプライン：総額約1億4,000万ドルの機会。
• 2026年の寄与：約3,000万ドル、年後半に偏重。
• 2027年の寄与：約4,000万ドルから4,500万ドル。
• 2028年の寄与：約4,500万ドルから5,000万ドル。

Macerichは、5カ年計画における1,000件の新規テナント契約のうち830件を完了しており、残り170件となっている。残りの案件のうち3分の2はすでに意向書（LOI）の段階にある。経営陣は、店舗開店が目標を上回るペースで進んでおり、同社の年末目標である60%を超える見込みと述べた。

同社はまた、バランスシートの継続的な改善を見込んでいる。約3億7,200万ドルの先渡株式売却益は2027年6月の決済期日前に活用される予定であり、9%から11%の安定利回りでの取得に投資された場合、レバレッジを5倍台後半まで低下させる可能性があるとしている。

経営陣のコメント

最高経営責任者（CEO）のジャック・シェイ氏は、同社が複数の面で進展を遂げていると述べた。「私たちは3つの柱にわたって強力な実行力を示している。事業の簡素化、営業パフォーマンスの向上、そしてレバレッジの削減だ」と同氏は語った。

同氏はまた、同社のポートフォリオの質とテナント需要についても言及した。「当社の最優良センターにおけるスペースの希少性は、Path Forwardプランにおいて意図的に設計されたものだ。新たな地域型モールを建設する者はいない」とシェイ氏は述べた。「当社の主力NOIの約90%はクラスAの資産から生み出されている。」

買収については、Macerichは迅速に動くことができ、モーゲージ債務を必要としないため優位性があるとシェイ氏は述べた。「これは、閉鎖型地域ショッピングセンターを購入する真にユニークな機会だと確信している」と同氏は語った。「当社は優れた全国的なテナント関係を持ち、資金もあり、モーゲージ債務も不要で、スピードと確実性を備えている。」

リスクと課題

• 高いレバレッジ：調整後EBITDAに対する純負債倍率7.3倍は、改善後も依然として高い水準にある。
• 長期的な変革スケジュール：期待されるNOI加速の多くは2027年および2028年以降に見込まれている。
• 実行リスク：同社は予定通りに店舗開店、リース完了、アンカーテナントの転換を継続しなければならない。
• 資本配分リスク：再開発および買収計画には規律ある支出と資金調達が求められる。
• マクロ経済的圧力：消費者需要が鈍化したり、資金調達コストが高止まりした場合、小売支出が弱まる可能性がある。
• 流動性懸念：InvestingProのヒントは、短期的な債務が流動資産を上回っていることを指摘しているが、同社は33年間にわたる配当支払いの実績を維持している。より詳細な分析については、投資家はMacerichの包括的なProリサーチレポートにアクセスできる。これは複雑なデータを実用的なインテリジェンスに変換する1,400件以上のレポートのうちの一つである。

質疑応答

アナリストは、アンカーテナント置き換え戦略、買収パイプライン、再開発プログラムからMacerichがさらにどれだけの価値を引き出せるかに焦点を当てた。

一つの質問はアンカー開店の波及効果に関するものであった。経営陣は、その影響は3段階で現れると述べた。まずアンカーが発表された時点、次に開店時、そして最終的にはその約2年後にウィング全体への効果が完全に実現される段階である。経営陣は、Dick’s House of SportとSCHEELSを、すでに集客を促進し周辺スペースのリース締結に貢献しているアンカーの事例として挙げた。

もう一つの関心事項は買収であった。シェイ氏は、現在のパイプラインはPath Forwardプラン開始以来最も充実しており、市場に出ている案件と非公開案件がほぼ均等に分かれていると述べた。同氏は、Macerichは選択的かつ規律ある姿勢を維持するとしながらも、9%から11%の安定利回りで高品質なモールを取得する好機があると見ていると語った。

アナリストはまた、3億7,200万ドルの先渡株式について、未活用のまま残る可能性があるかどうかを質問した。シェイ氏はそれは現実的な懸念ではないと述べ、同社は2027年6月の決済期日よりもかなり前に資本を活用する見込みであると説明した。

NOI成長の見通しに関する質問にも同様の回答が示された。経営陣は、タイソンズコーナー、スコッツデール・ファッション・スクエア、ブロードウェイ・プラザ、フェアフィールド・コモンズなど変革の後期段階にあるセンターが、すでに10%台前半の集客成長と9%近いNOI成長を実現しており、ポートフォリオ平均を大幅に上回っていると述べた。同社はこのダイナミクスが今後数年間のより強固な業績を支えると説明した。

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