アラウンドタウン、2026年上半期の利益は安定も金融コストが上昇

アラウンドタウンSAは、2026年上半期の業績がまちまちのマクロ経済環境にもかかわらず概ね安定していたと発表した。純賃料収入は5億9,100万ユーロと変わらず、同一物件ベースの賃料成長率は2.7%となった。また、大規模な自社株買いプログラムの効果により、1株当たりFFO1は3%増の0.13ユーロに上昇した一方、金融コストの上昇により絶対値ベースのFFO1は4%減の1億4,400万ユーロとなった。株価は直近の終値2.034ドルから1.28%下落し2.008ドルとなり、52週安値の1.994ドルに近い水準で推移している。

主なポイント

• 純賃料収入は、資産売却があったにもかかわらず2026年上半期に5億9,100万ユーロで安定を維持した。
• 同一物件ベースの賃料成長率は2.7%に達し、住宅およびホテル資産が牽引した。
• 1株当たりFFO1は自社株買いに支えられ3%増の0.13ユーロとなった。
• 同社は39億ユーロの流動性と10億ユーロ超の未使用クレジットラインを保有していると発表した。
• 経営陣は、低コストの旧債務が満期を迎えるにつれ、2027年および2028年に収益への圧力が高まると予想している。

業績概要

アラウンドタウンは、2026年上半期においてポートフォリオが安定した収入を維持し、評価額の変動も小幅にとどまるなど底堅さを示したと述べた。住宅およびホテル資産は引き続き主要な収益源となり、同一物件ベースの賃料成長率はそれぞれ3.5%および4.4%を記録した。この2セグメントはポートフォリオ全体の53%を占め、オフィスよりも旺盛な需要の恩恵を受けている。

オフィス事業は依然として低調であったが、経営陣は安定を維持していると述べた。オフィスの同一物件ベース成長率は0.9%で、インデックス連動や賃料引き上げに支えられたものの、空室率は緩やかに上昇した。同社は、資産売却、用途変換、再配置を活用してオフィスへの露出を段階的に縮小し、居住および宿泊施設資産へより多くの資本を振り向けていると説明した。

ポートフォリオ全体の評価額も安定していた。独立した鑑定士による評価は概ね2025年12月末の水準と一致しており、オフィス、住宅、ホテル資産でわずかな上昇が見られた一方、建設コストの上昇により開発物件は小幅に下落した。

財務ハイライト

• 純賃料収入：5億9,100万ユーロ、前年同期比横ばい。
• 同一物件ベースの賃料成長率：2.7%、住宅およびホテルが牽引。
• 調整後EBITDA：5億ユーロ、前年同期の5億100万ユーロからほぼ横ばい。
• FFO1：1億4,400万ユーロ、1億5,000万ユーロから4%減。
• 1株当たりFFO1：0.13ユーロ、0.12ユーロから3%増。
• FFO2：2億6,800万ユーロ、2億ユーロから増加。
• 純利益：2億1,800万ユーロ、5億7,800万ユーロから減少。
• 1株当たりEPRA NRV：9.6ユーロ、9.4ユーロから2%増。
• 1株当たりEPRA NTA：8.0ユーロ、7.8ユーロから3%増。
• 1株当たりEPRA NDV：6.9ユーロ、6.6ユーロから5%増。

業績と予想の比較

同社が提示した予想では、2026年6月期の1株当たり利益（EPS）は0.08ドルとされていたが、実際のEPSや売上高の数値は業績データに含まれていなかった。そのため、入手可能な数値から直接的な上回り・下回りの比較を行うことはできない。

ただし、事業の実績はまちまちの結果を示している。純賃料収入は横ばい、EBITDAは安定、1株当たりFFO1は改善した一方、絶対値ベースのFFO1は減少し、経営陣は金融費用の増加が主な下押し要因であると指摘した。その意味で、今期の業績は予想を大きく上回るというよりも、安定的な内容であったと言える。

この業績の構造は、同社の広範なトレンドとも一致している。アラウンドタウンは、より高い金利環境を乗り切るために、資産売却、用途変換、自社株買いを活用して1株当たり指標を維持している。そのため、絶対値ベースのFFO1の減少よりも、1株当たりの改善がより重要な意味を持つ。

市場の反応

アラウンドタウンの株価は直近の取引で2.034ドルから1.28%下落し、2.008ドルとなった。現在の株価は52週安値の1.994ドルをわずか約0.7%上回る水準にあり、52週高値の3.528ドルから約43%下落した状態が続いている。

この動きは、市場が慎重な姿勢をとっていることを示している。投資家は安定した営業収益よりも、金融コスト上昇の見通しに注目したようだ。経営陣は今後2年間で借り換えにより金融費用が引き続き上昇すると述べており、収益への圧力が続く可能性がある。株価が年間レンジの下限付近に位置していることも、センチメントが依然として弱いことを示している。

取引量のデータは提供されていないため、この動きが異常に活発な売買を伴うものであったかどうかを判断することはできない。

見通しとガイダンス

アラウンドタウンは2026年通期のFFO1ガイダンスを2億7,500万ユーロから3億500万ユーロ、1株当たり0.24ユーロから0.27ユーロに据え置いた。また、1株当たりFFO1の50%を配当性向として、1株当たり0.12ユーロから0.135ユーロの配当を予定している。

経営陣はガイダンス達成に向けて順調に進んでいると述べた。賃料成長、買収、グランド・シティ・プロパティーズへの持分拡大、コスト削減、永久劣後債取引の効果が支援要因として見込まれている。これらのプラス要因は、資産売却と借り換えにより一部相殺される。

さらに先を見据えると、同社は低コストの既存債務が満期を迎えて高い金利で借り換えられるにつれ、2027年および2028年にFFO1が圧力を受ける可能性があると警告した。経営陣は、借り換えの逆風が和らぎ賃料成長が収益により直接的に反映されるようになる2029年が転換点になると述べた。

短期的な逆風にもかかわらず、InvestingProはアラウンドタウンに5点満点中2.7点の「良好」な財務健全性スコアを付与しており、相対的バリュースコアは特に高い4.57となっている。サブスクライバーは、収益性、キャッシュフロー、成長指標の詳細な内訳、独自のフェアバリュー推定値、AT1に関する10以上の追加ProTipsにアクセスできる。

同社はまた、用途変換および再配置プロジェクトにより、2030年までに年間5,500万ユーロの追加賃料収入を見込んでいると述べた。

経営幹部のコメント

最高経営責任者（CEO）のバラク・バル＝ヘン氏は、ポートフォリオが好調なセグメントの恩恵を受けている一方、オフィスは安定を維持していると述べた。「住宅とホテルはポートフォリオの53%を占め、強い市場の追い風と、上昇余地を見極めて引き出す当社の能力の両方から引き続き恩恵を受けている」と語った。

最高財務責任者（CFO）のヨナス・ティンテルノット氏は、自社株買いプログラムが非常に高い価値創造効果をもたらしたと述べた。「このプログラムは、帳簿価額近辺で実施した資産売却の収益を活用し、本質的価値に対して大幅なディスカウントで株式を買い戻したものであり、特に高い価値増加効果があったと考えている」と語った。

ティンテルノット氏はまた、長期的な収益の見通しについても言及した。「2029年以降、賃料成長、用途変換、資本の再配置が1株当たりFFO成長に直接反映されるようになり、金利が低下すればさらなる上昇も期待できる」と述べた。

リスクと課題

• 金融コストの上昇：同社は今後2年間で借り換えにより債務コストが上昇し、FFOに圧力をかける可能性があると述べた。
• オフィス市場の低迷：需要は依然として低調で、空室率は緩やかに上昇し続けている。
• マクロ経済の変動：経営陣は、地政学的な不確実性が依然として存在する中、マクロ経済環境をまちまちと表現した。
• 開発コストのインフレ：建設コストの上昇が引き続き開発物件の評価額を圧迫している。
• レバレッジとカバレッジへの圧力：インタレスト・カバレッジ・レシオは、サイクルの後半に改善する前にさらに低下する見込みである。

質疑応答

アナリストはレバレッジ、借り換え、収益成長のペースに重点的な質問を行った。バランスシートの余力がどの程度残っているか、買収は主に資産売却によって資金調達されるのか、金融費用がどの程度の速さで上昇するかといった点が中心的な議題となった。

経営陣は現在のレバレッジ水準に問題はなく、社内ガイダンスの範囲内でまだ余裕があると述べた。また、資産売却の収益を、負債のみに頼るのではなく、より高い利回りの資産や自社株買いへの資本再配置に活用していると説明した。

もう一つの主要な議題はインタレスト・カバレッジ・レシオであった。アラウンドタウンは、上半期の3.3倍から低下するものの、2026年末時点でも3倍超を維持する見込みであると述べた。経営幹部は、社債の誓約条項における閾値1.8倍に対して十分な余裕があることを強調した。

アナリストはオフィス賃料、用途変換プロジェクト、ドイツのホテル市場についても質問した。経営陣は、オフィスの賃料回復余地は約30%であり、ホテル需要は引き続き堅調であると述べた。また、オフィスからサービスアパートメントへの用途変換やホテルの再配置が、将来の賃料成長の主要な源泉であると強調した。

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