ワン・ユナイテッド・プロパティーズ、法改正で上半期利益が68%減

ワン・ユナイテッド・プロパティーズは、ルーマニアの新たな住宅関連規制により収益認識が遅延し、2026年上半期（H1）の利益が大幅に落ち込んだと発表した。同社は需要が堅調を維持しており、賃貸ポートフォリオも拡大を続けていると説明した。純利益は前年同期比68%減のRON 7,920万となり、売上高は同47%減のRON 4億4,000万に落ち込んだ。経営陣は、これらの数値がノルディス法（Nordis Law）および土地登記局へのサイバー攻撃によって歪められたものであると説明し、通期純利益は当初予算を15〜20%下回る見通しだと述べた。株価データによると、現在の株価は34.8ドルで、52週レンジ（24.05〜36ドル）の上限付近で推移している。

主要ポイント

• 2026年上半期の純利益はRON 7,920万となり、前年同期比68%減となった。
• 売上高はRON 4億4,000万に減少したが、経営陣は新法の影響がなければ実態ベースの数値はこれを大幅に上回っていたと説明した。
• 住宅取引額はEUR 1億610万と11%増加し、需要が底堅いことを示した。
• 平均契約価格は平方メートルあたりEUR 3,900と24%上昇し、プレミアム物件の新規販売が寄与した。
• 賃貸ポートフォリオは安定を維持し、稼働率95%、主要新規物件の事前リース率は100%を達成した。

業績概況

ワン・ユナイテッド・プロパティーズは、報告された数値が事業活動の落ち込みではなく、収益認識のタイミングのずれによるものだと説明した。同社は上半期にRON 4億4,000万の売上高とRON 7,920万の純利益を計上したが、いずれも前年を大幅に下回った。しかし経営陣は、新たな住宅関連法制の影響を除けば、売上高はRON 7億4,250万、純利益はRON 1億7,810万になっていたと述べた。

同社は、会計上の収益認識を早めるよりも、建設の完了と建物の検査受け入れを優先する判断を下したと説明した。この決定により引き渡しスケジュールは維持されたが、一部の収益が後の期間に繰り延べられた。経営陣は、堅調な需要、大規模な契約済みパイプライン、成長する賃貸ポートフォリオに支えられ、事業の実態は引き続き良好だと述べた。

上半期はまた、大規模な引き渡し時期でもあった。ワン・ハイ・ディストリクト（One High District）、ワン・ヘラストラウ・ビスタ（One Herăstrău Vista）、ワン・シティ・クラブ（One City Club）が完成または当局への引き渡しを完了し、ワン・レイク・ディストリクト（One Lake District）とワン・レイク・クラブ（One Lake Club）は最終化に向けて進捗していた。経営陣は、2026年が同社史上最大の引き渡し年となると述べた。

財務ハイライト

• 売上高：RON 4億4,000万、前年同期比47%減。
• 純利益：RON 7,920万、前年同期比68%減。
• 税引前利益：RON 9,650万、前年同期比68%減。
• 住宅セグメント収益：RON 2億3,050万、前年同期比64%減。
• テナントサービス料含む賃貸収入：RON 8,390万、前年同期比3%増。
• 純賃貸収入：RON 5,680万、前年同期比6%増。
• EBITDA：RON 1億5,720万。経営陣は実態ベースではRON 2億7,490万になっていたと説明した。
• 投資不動産の公正価値評価益：RON 1億410万。主にワン・ギャラリー（One Gallery）とワン・テクノロジー・ディストリクト（One Technology District）の完成近接が寄与した。
• 総資産：RON 69億、前年同期比4%増。
• 純有利子負債：RON 15億、総資産の22%に相当。InvestingProの分析によると、同社の負債水準は中程度であり、流動資産が短期債務を上回っており、収益認識の移行期間においても財務的な柔軟性を確保している。

業績対予想

対象期間のEPSおよび売上高予想は提供されていないため、正式な業績サプライズの算出はできない。ただし、同社の報告業績は前年同期比で明確な落ち込みを示しており、売上高は47%減、純利益は68%減となった。

経営陣は、報告数値の低迷がノルディス法によるタイミングのずれを反映したものだと説明した。同法はIFRS第15号に基づく住宅販売の収益認識方法を変更した。旧制度では、30%の頭金支払いが収益認識のトリガーとなっていた。新制度では、顧客はまず5%の予約金を支払うが、これは収益として計上されない。その結果、上半期の取引の多くが認識済み売上ではなく予約として処理された。

同社によると、6月30日時点の予約残高はEUR 1億300万に達しており、旧制度であれば事前販売として計上されていたという。経営陣は、このギャップは第3四半期末までに縮小し、年末までにほぼ正常化する見込みだと述べた。

市場の反応

最新の株価データによると、現在の株価は34.8ドルで、前回終値の19.04ドルと比較すると約82.7%の上昇を示唆している。ただし、提供されたリアルタイムデータでは変動率が0%と表示されており、日中取引が完全に反映されていない可能性がある。

株価は52週レンジ（24.05〜36ドル）の上限付近で推移しており、高値まで約3.3%の余地がある。出来高データは提供されていないため、この動きが大商いを伴うものかどうかは判断できない。

株価の動きは、報告利益の低迷という下押し要因と、強固なパイプライン、低水準のレバレッジ、高水準の契約済みキャッシュという上押し要因の両方を市場が見極めようとしている状況を反映しているとみられる。

見通しとガイダンス

経営陣は、2026年通期の純利益がRON 4億5,770万の当初予算を15〜20%下回る見通しだと述べた。これはRON 3億6,600万〜RON 3億8,900万程度の水準を意味する。

下方修正の主因はノルディス法によるタイミング効果であり、国家土地登記局へのサイバー攻撃が約1カ月間にわたり地籍作業を遅延させたことも重なった。経営陣は、需要やプロジェクトの収益性に重大な悪影響はないとの見方を示した。

事業面では、ワン・ユナイテッド・プロパティーズは収益認識のギャップが2026年第3四半期末までに縮小し、年末までにほぼ解消される見込みだとしている。また、2026年を記録的な引き渡し年と位置づけており、2,562戸の引き渡しを目標とし、パイプライン全体でおよそ3,000戸がすでに契約済みとなっている。

同社はまた、今後の複数のプロジェクトについても概要を説明した：

• ワン・コトロチェニ・タワーズ（One Cotroceni Towers）：ルーマニアで最も高い住宅ビルを2棟含む象徴的プロジェクトで、建築許可の取得を待っている。
• ワン・ギャラリー、ワン・テクノロジー・ディストリクト、モンドリアン・ホテル（Mondrian Hotel）：いずれも事前リース済みで、賃貸ポートフォリオの拡大が見込まれる。
• 米国戦略：ナッシュビルを起点とするパイロット段階にあり、マイアミについても評価中である。

経営幹部のコメント

ヴィクトル・カピタヌ（Victor Căpitanu）氏は、同社のIFRS報告結果が期待を下回ったと認めつつも、事業の実態は引き続き堅調だと述べた。建設の進捗、顧客需要、賃貸ポートフォリオ、資産基盤はいずれも良好であり、経営陣の役割はこれらの資産を引き渡し、キャッシュ、利益認識へと転換することだと語った。

同氏はまた、会計上のタイミングよりも完成を優先した判断を擁護した。「進行中の開発案件の完成を優先することを決断した」と述べ、報告収益を最適化するために建設を遅らせるのではなく、プロジェクトを完成させて引き渡すことを選択したと説明した。

バランスシートに関して、カピタヌ氏は同社の修正純資産価値（NAV）を強調した。株主帰属の修正NAVはEUR 12億4,000万、1株あたり約EUR 62であり、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率16.5%は国際基準から見て非常に低い水準だと述べた。

リスクと課題

• 規制変更：ノルディス法は収益認識のタイミングを変更しており、手続きが正常化するまで報告業績に影響を与え続ける可能性がある。
• 行政上の遅延：地籍および許認可プロセスが、最終契約や新規販売開始のボトルネックとなり続けている。
• サイバー障害：土地登記局のシステム障害は、外部システムの不具合が取引を遅延させるリスクを示した。
• マクロ経済の圧力：経営陣は経済環境が厳しいと述べており、状況が悪化すれば需要に影響を与える可能性がある。
• 実行リスク：同社は多数の住宅ユニットを引き渡し、複数の大型プロジェクトを予定通りに完成させる必要がある。

質疑応答

アナリストは、新たな住宅関連法の影響と、同社が区画分割作業を遅延させた判断に集中的な質問を向けた。経営陣は、当初は法律の定義が不明確であり、最初の区画分割が完了するまでに6〜7カ月の遅延が生じたと説明した。その後、土地登記局へのサイバー攻撃がさらにプロセスを遅らせた。

もう一つの主要な質問はワン・コトロチェニ・タワーズに関するものだった。経営陣は、プロジェクトが建築許可を待っており、2026年後半に販売開始できる可能性があるが、2027年初頭になる公算が高いと述べた。同プロジェクトは、同社が最も収益性の高い複合用途開発と位置づけるワン・コトロチェニ・パーク（One Cotroceni Park）の延長として位置づけられている。

投資家からはワン・タワー（One Tower）というオフィス資産についても質問があった。経営陣は、目標価格を確保できなかったため売却計画はないと述べた。同社は現在、ルーマニア最高のオフィスビルと評する同物件を保有し続ける方針であり、長期ベースで満室稼働中だと説明した。

需要に関する質問に対しては、自信に満ちたトーンで回答した。経営陣は、厳しいマクロ経済環境にもかかわらず住宅需要は旺盛であると述べ、上半期の住宅取引額EUR 1億610万、平均契約価格の24%上昇、ワン・フロレアスカ・サンセット（One Floreasca Sunset）が3カ月以内に全戸の73%を販売したことを根拠として挙げた。

この記事は一部自動翻訳機を活用して翻訳されております。詳細は利用規約をご参照ください。