新鴻基地産、2026年度下半期に増益を達成

新鴻基地産（Sun Hung Kai Properties）は、財務コストの低下、香港不動産開発事業の収益改善、安定した賃貸収入が世界的な不安定な経営環境を相殺し、2026年度通期の利益が増加したと発表した。同社の基礎的純利益は229億香港ドルで前年比4.6%増となり、報告ベースの純利益は11.1%増の214億香港ドルとなった。取締役会は1株当たり2.93香港ドルの期末配当を勧告し、前年の2.80香港ドルから増配となった。株価は15.40ドルで取引され、前日終値15.05ドルから2.33%上昇した。

主なポイント

• 基礎的純利益は4.6%増の229億香港ドルとなり、香港不動産開発利益の増加と財務コストの低下が寄与した。
• 報告ベースの純利益は11.1%増の214億香港ドルとなり、不動産売却益および再評価益が反映された。
• 期末配当は4.6%増の1株当たり2.93香港ドルとなり、配当性向は会社方針に沿った水準を維持した。
• 香港での契約販売額は381億香港ドルに達し、社内目標を上回った。中国本土での販売および賃貸収入も堅調に推移した。
• 経営陣は利益率について慎重な姿勢を示し、現在の市場環境において30%超の開発利益率は現実的ではないと述べた。

業績概要

新鴻基地産は2026年度において安定した業績を達成した。利益成長は、中核事業である香港住宅開発、底堅い賃貸ポートフォリオ、および財務コストの大幅な低下に支えられた。同社によると、営業利益の合計は322億香港ドルで前年とほぼ横ばいとなり、不安定な経済環境にもかかわらず事業の安定性が維持された。

香港の不動産開発は引き続き主要な収益源であった。同セグメントの認識利益は44%増の46億香港ドルとなり、香港での契約販売額は381億香港ドルに達し、社内目標を大幅に上回った。また、賃貸ポートフォリオも堅調で、香港のオフィス稼働率は約92%、小売稼働率は95%となった。

今回の業績は、同社が依然として香港を事業の中核に据えつつも、オフィス、商業施設、ホテル、中国本土プロジェクトからなる幅広いポートフォリオによって支えられていることを示している。経営陣は、低水準のレバレッジと強固なブランド力を背景に、今後の土地取得やプロジェクト展開に向けて有利な立場にあると述べた。

財務ハイライト

• 基礎的純利益：229億香港ドル、前年比4.6%増。
• 報告ベース純利益：214億香港ドル、前年比11.1%増。
• 基礎的1株当たり利益（EPS）：7.89香港ドル。
• 報告ベースEPS：7.39香港ドル。
• 期末配当：1株当たり2.93香港ドル、2.80香港ドルから4.6%増。
• 通期配当：1株当たり3.91香港ドル（中間配当0.98香港ドルを含む）。
• 純有利子負債：676億香港ドル。
• ギアリング比率：10.7%、2025年12月時点の13.5%から低下。
• インタレスト・カバレッジ：8.5倍、前年の6.0倍から上昇。
• 純財務コスト：前年比33%減。

業績対市場予想

当該期間のEPSおよび売上高のコンセンサス予想は提供されておらず、予想比較は実施できない。それでも、報告された数値は堅実な営業実績を示している。

基礎的純利益は4.6%増、報告ベース純利益は11.1%増となっており、大幅なサプライズではなく、健全な前年比成長を達成したことがうかがえる。改善の要因は、香港での不動産開発、借入コストの低下、および投資不動産に関連する利益であった。

成長の規模は例外的というよりも穏やかなものである。新鴻基地産は通常、安定した高品質の不動産銘柄として評価されており、投資家は急激な利益変動よりも一貫性、財務健全性、配当の安定性を重視する傾向がある。

市場の反応

株価は15.40ドルで取引され、前日終値15.05ドルから2.33%上昇した。これは52週安値11.47ドルから約18.9%上回り、52週高値18.89ドルから約18.5%下回る水準である。

この動きは、市場がやや好意的に反応したことを示している。投資家は利益成長、増配、財務基盤の強化を好感した一方、利益率や販売目標に関する経営陣の慎重なコメントも考慮したとみられる。

出来高データは提供されていないため、今回の動きが通常より活発な取引を伴うものであったかどうかは判断できない。入手可能な価格データに基づくと、株価は堅調ではあるものの、ブレイクアウトには至っていない。

見通しとガイダンス

経営陣は2027年度の香港契約販売目標を330億香港ドルに設定した。これは2026年度に達成した381億香港ドルを下回る水準である。幹部らは、目標引き下げは販売承認のタイミングに関する慎重な姿勢を反映したものであり、承認が早期に得られれば、より多くの収益を計上できると期待していると述べた。

同社は段階的な利益率改善を見込んでいるが、現在の市場環境下では開発利益率30%超への回帰は現実的ではないとしている。その代わりに、大衆向けプロジェクトと高級プロジェクトを組み合わせることで「良好かつ合理的な利益率」を目指している。

今後10ヶ月間における香港での主要プロジェクト展開は以下の通りである：

• SIERRA SEA フェーズ2C
• 東城里（Tung Shing Lei）フェーズ1Aおよび1B
• 大圍（Tai Wai）住宅プロジェクト
• 観塘（Kwun Tong）フェーズ1
• 2027年度第2四半期のMTR駅隣接プロジェクト
• 柏傲天（Cullinan Sky）、Harbour、Victoria Harbourにおける高級住宅の継続販売

また、同社は会計年度末後に屯門A16駅パッケージ2の入札を落札した。このプロジェクトは段階的に5,500戸以上を供給する予定である。

中国本土については、経営陣は開発プロジェクト全体で税引後利益率が10%台半ばの二桁水準になると見込んでおり、蘇州のLake Genèveなどのプレミアムプロジェクトではさらに高い利益率が期待できるとしている。また、プリセール資金の回収を竣工まで遅らせる規制変更により、購入者が有力デベロッパーを選好する「質への逃避」の恩恵を受けると予想している。

賃貸事業については、新鴻基地産は香港の小売・オフィス市場の継続的な改善を見込んでおり、IFC、ICC、および新たな西九龍（West Kowloon）プロジェクトでの賃貸強化を期待している。中国本土では、上海のITC Mallから2027年後半に本格的な利益貢献が見込まれるほか、その他プロジェクトの収益拡大も継続するとしている。

経営陣のコメント

会長兼マネージング・ディレクターのレイモンド・クォック（Raymond Kwok）氏は、不確実な環境下でも同社が底堅さを維持したと述べた。「世界経済環境が不安定かつ不確実な状況が続いたにもかかわらず、グループは引き続きビジネスの成長を達成した」と語った。

配当および資本配分については、クォック氏は同社が長年にわたりEPSの40%から50%を配当性向の方針としてきたと述べた。「収益が増加すれば、40%〜50%の配当方針を継続する限り、より多くの配当を支払うべきである」と述べた。また、新株発行、転換社債、ワラントの発行計画はないとも明言した。

副マネージング・ディレクターのビクター・ルイ（Victor Lui）氏は、香港の不動産サイクルはまだ回復の初期段階にあると述べた。「香港の歴史を振り返ると、各不動産サイクルは数年間続くものであり、我々は回復の非常に初期段階にいるにすぎない」と語った。

西九龍については、エリック・タン（Eric Tung）氏が、IGC、ICC、および広範なポートフォリオを統括するAI対応の管理センターを構築中であると述べた。西九龍は粤港澳大湾区（グレーター・ベイ・エリア）への独自のゲートウェイであると説明した。

リスクと課題

• 販売承認の遅延：経営陣は、承認のタイミングが収益認識および契約販売のペースに影響する可能性があると述べた。
• 利益率への圧力：競争的な土地価格を背景に、現在の市場では30%超の開発利益率は見込みにくいと幹部らは述べた。
• 中国本土の規制変更：プリセールおよび資金解放に関する新規制が業界全体に圧力をかけ、資金回収を遅らせる可能性がある。
• オフィス回復の不均一性：賃貸環境は改善しているが、地区やテナントの種類によって回復にばらつきがある。
• マクロ経済の不確実性：米国金利、資本規制、および広範な経済的変動が需要と市場心理に影響を与える可能性がある。

質疑応答

アナリストは価格設定、販売目標、利益率、資本配分に焦点を当てた。

質問は香港住宅市場に集中し、経営陣は人材流入、旺盛な賃貸需要、新規供給の限定性によって価格と取引量は引き続き下支えされると述べた。幹部らは広範な値下げは予想しておらず、立地と交通アクセスを理由に観塘などのプロジェクトに自信を示した。

アナリストはまた、2027年度の契約販売目標引き下げについて経営陣に質問した。ビクター・ルイ氏は、需要の弱さではなく承認タイミングへの慎重な姿勢から保守的な目標を設定していると述べた。

利益率については、経営陣は「良好かつ合理的な」リターンを達成できるとしながらも、過去のサイクルで見られたような非常に高い利益率は見込めないと述べた。

資本配分に関する質問に対し、レイモンド・クォック氏は、40%〜50%の配当性向方針を維持し、新株発行やその他の希薄化の計画はないと明確に回答した。

西九龍については、アナリストがIGCおよびArtist Square Towersの賃貸状況について質問した。経営陣は、大手金融・ウェルスマネジメントテナントがすでに契約を締結しており、賃貸は順調に進んでいると述べ、最終的に満室稼働を見込んでいると説明した。また、IGCモールの第1フェーズはほぼ満室となっており、2026年末までに開業する予定であるとも述べた。

中国本土に関する質問は、新たなプリセール規制の影響に集中した。アダム・クォック（Adam Kwok）氏は、この変更は経営基盤の弱いデベロッパーには打撃となるが、新鴻基地産のような強力なブランドには有利に働くと述べた。「質への逃避は我々にとってプラスとなる」と語った。

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