*14:23JST 明豊ファシリ Research Memo（3）：「フェアネス」「透明性」を企業理念として掲げるCM業界のパイオニア（2）
■事業概要
4. 事業セグメントの内容
明豊ファシリティワークス (TYO:1717)の事業セグメントはCMサービスの提供目的によって、「オフィス事業」「CM事業」「CREM（コーポレート・リアルエステート・マネジメント）事業」「DX支援事業」の4つに区分している。
また、同社は各社員が複数の事業案件にマルチに対応できる柔軟な組織体制を構築しており、各事業における顧客ニーズの多寡に応じてプロジェクトへのアサインを調整している。
発注者支援事業の普及により多様な専門性が求められる案件がほぼ毎期発生しており、全社横断型でマルチに対応し、その習熟の結果として生産性を早期にアップすることを繰り返していることが、同社の特徴であり強みでもある。
(1) オフィス事業
オフィス事業は、オフィスの移転・新設・改修を計画している企業に対し、オフィスづくりと運用に関する支援を行っている。
具体的には、オフィスの移転・新設・改修のプロジェクトマネジメント、各顧客に最適な移転後のオフィスの床面積の提案、ICTやAV、セキュリティなど顧客が直接的に活用する最新テクノロジーの提案、維持費削減を目的としたスペースの見直し提案などがある。
同分野は競争も激しいことから、同社の強みが発揮できる難度の高い事業所移転（大規模新築ビルの竣工時同時入居プロジェクト等）を中心に展開している。
最近では、自社で実践してきたノウハウを生かして「働き方改革」の構想策定から定着支援まで行うサービスも提供しており、企業だけでなく中央官庁からの引き合いも増加している。
(2) CM事業
CM事業は、公共庁舎や教育施設、生産・研究施設、鉄道会社の施設、商業施設、オフィスビルその他各種施設の建設・運用に関して、基本計画の作成から入札仕様書作成、入札実施、設計及び施工マネジメントまでの全プロセスをCM手法によって可視化し、発注者意思決定を支援し、プロジェクトを成功に導く支援を行っている。
また、脱炭素化支援のニーズの高まりを受けて会社としてZEBプランナー※の資格を持ち、オフィスビル等のZEB認証取得を支援している。
同社のCM業務に対する評価の高まりを受け、ここ数年は構想策定段階（上流工程）からプロジェクトに参画するケースが増加しており、全体の7割以上を占めるまでになっている。
※環境省との連携のもと、(一社)環境共創イニシアチブ（以下、SII）が推進するネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業を推進していくために、SIIが公募している登録制度で、一般に向けて広くZEB実現に向けた相談窓口を有し、業務支援（建築設計・その他設計、コンサルティング等）を行い、その活動を公表する企業を対象としている。
ZEBプランナーから支援を受け、建築物のZEB認証を受けることで建築主はZEB補助金を申請・受領できる。
(3) CREM事業
CREM事業では、金融機関や大企業を中心に保有資産の最適化を支援するサービスを提供している。
具体的には、顧客が保有する多拠点施設の新築・改修において、CM手法を用いて工事コストの削減を図るほか、同社が開発した「MPS」上で保有資産をデータベース化し、資産情報の一元管理によって複数年にわたる改修プロジェクトを効率的に進め、工期の短縮化や予算執行の平準化を実現するサービスとなる。
このため、同事業は複数年契約となるケースが多く、ストック型のビジネスモデルに近い。
顧客は多拠点展開している金融機関や大企業が多数を占めるが、最近では施設の老朽化が進んでいる自治体からの受注実績も増え始めている。
また、複数年にまたがるプロジェクトが多いため、CREM事業を通じて新規プロジェクト案件の情報も得られるなど、CM事業やオフィス事業への橋渡し的な位置付けにもなっている。
そのほか同事業では、既存施設の耐震診断や環境・省エネ問題に対応するライフサイクルマネジメント※に関するサービスなども行っている。
ここ数年でESG/SDGsへの関心が高まるなか、また、政府が示した脱炭素化社会の実現に向けて需要が増大するものと予想される。
このため、同社はCASBEE建築評価員資格保有者の育成にも取り組んでおり、2024年4月末時点で49名が在籍している。
※ライフサイクルマネジメントとは、ファシリティの企画段階から、設計・建設・運営そして解体までのファシリティの生涯に着目して計画、管理を行う考え方。
ファシリティに依存する効用の最大化、LCC（ライフサイクルコスト）の最適化、資源やエネルギー消費・環境負荷の最小化、障害や災害のリスクの最小化を目標とする。
(4) DX支援事業
ここ数年でDXに取り組む企業や団体が増えるなか、こうした企業や団体に対して同社が開発し社内で利用していたITシステムを外販する事業となる。
具体的には、CREM事業で利用するケースが多い「MPS」のほか、従業員一人ひとりのアクティビティを時間単位でデータ化し、可視化・定量化、分析による業務効率の改善と生産性向上につなげていく「MeihoAMS」を外販している。
「MPS」についてはCREM事業の顧客だけでなく、「MPS」だけを利用する企業もある。
一方、「MeihoAMS」については「働き方改革」に取り組む企業や官公庁などで利用されている。
売上計上方法については、システム開発費やコンサルタント費等、収益認識基準によって着手からシステム導入完了までに計上される売上と、システム利用料等の継続的に計上される売上がある。
顧客要望に沿ってシステムをカスタマイズするケースもあり、その場合は上流工程を自社で対応したうえで、システム開発会社に外注することもある。
現状は「MPS」が売上の大半を占めており、規模もまだ小さいため新規導入件数や外注費の多寡によって収益が変動する傾向にある。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
4. 事業セグメントの内容
明豊ファシリティワークス (TYO:1717)の事業セグメントはCMサービスの提供目的によって、「オフィス事業」「CM事業」「CREM（コーポレート・リアルエステート・マネジメント）事業」「DX支援事業」の4つに区分している。
また、同社は各社員が複数の事業案件にマルチに対応できる柔軟な組織体制を構築しており、各事業における顧客ニーズの多寡に応じてプロジェクトへのアサインを調整している。
発注者支援事業の普及により多様な専門性が求められる案件がほぼ毎期発生しており、全社横断型でマルチに対応し、その習熟の結果として生産性を早期にアップすることを繰り返していることが、同社の特徴であり強みでもある。
(1) オフィス事業
オフィス事業は、オフィスの移転・新設・改修を計画している企業に対し、オフィスづくりと運用に関する支援を行っている。
具体的には、オフィスの移転・新設・改修のプロジェクトマネジメント、各顧客に最適な移転後のオフィスの床面積の提案、ICTやAV、セキュリティなど顧客が直接的に活用する最新テクノロジーの提案、維持費削減を目的としたスペースの見直し提案などがある。
同分野は競争も激しいことから、同社の強みが発揮できる難度の高い事業所移転（大規模新築ビルの竣工時同時入居プロジェクト等）を中心に展開している。
最近では、自社で実践してきたノウハウを生かして「働き方改革」の構想策定から定着支援まで行うサービスも提供しており、企業だけでなく中央官庁からの引き合いも増加している。
(2) CM事業
CM事業は、公共庁舎や教育施設、生産・研究施設、鉄道会社の施設、商業施設、オフィスビルその他各種施設の建設・運用に関して、基本計画の作成から入札仕様書作成、入札実施、設計及び施工マネジメントまでの全プロセスをCM手法によって可視化し、発注者意思決定を支援し、プロジェクトを成功に導く支援を行っている。
また、脱炭素化支援のニーズの高まりを受けて会社としてZEBプランナー※の資格を持ち、オフィスビル等のZEB認証取得を支援している。
同社のCM業務に対する評価の高まりを受け、ここ数年は構想策定段階（上流工程）からプロジェクトに参画するケースが増加しており、全体の7割以上を占めるまでになっている。
※環境省との連携のもと、(一社)環境共創イニシアチブ（以下、SII）が推進するネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業を推進していくために、SIIが公募している登録制度で、一般に向けて広くZEB実現に向けた相談窓口を有し、業務支援（建築設計・その他設計、コンサルティング等）を行い、その活動を公表する企業を対象としている。
ZEBプランナーから支援を受け、建築物のZEB認証を受けることで建築主はZEB補助金を申請・受領できる。
(3) CREM事業
CREM事業では、金融機関や大企業を中心に保有資産の最適化を支援するサービスを提供している。
具体的には、顧客が保有する多拠点施設の新築・改修において、CM手法を用いて工事コストの削減を図るほか、同社が開発した「MPS」上で保有資産をデータベース化し、資産情報の一元管理によって複数年にわたる改修プロジェクトを効率的に進め、工期の短縮化や予算執行の平準化を実現するサービスとなる。
このため、同事業は複数年契約となるケースが多く、ストック型のビジネスモデルに近い。
顧客は多拠点展開している金融機関や大企業が多数を占めるが、最近では施設の老朽化が進んでいる自治体からの受注実績も増え始めている。
また、複数年にまたがるプロジェクトが多いため、CREM事業を通じて新規プロジェクト案件の情報も得られるなど、CM事業やオフィス事業への橋渡し的な位置付けにもなっている。
そのほか同事業では、既存施設の耐震診断や環境・省エネ問題に対応するライフサイクルマネジメント※に関するサービスなども行っている。
ここ数年でESG/SDGsへの関心が高まるなか、また、政府が示した脱炭素化社会の実現に向けて需要が増大するものと予想される。
このため、同社はCASBEE建築評価員資格保有者の育成にも取り組んでおり、2024年4月末時点で49名が在籍している。
※ライフサイクルマネジメントとは、ファシリティの企画段階から、設計・建設・運営そして解体までのファシリティの生涯に着目して計画、管理を行う考え方。
ファシリティに依存する効用の最大化、LCC（ライフサイクルコスト）の最適化、資源やエネルギー消費・環境負荷の最小化、障害や災害のリスクの最小化を目標とする。
(4) DX支援事業
ここ数年でDXに取り組む企業や団体が増えるなか、こうした企業や団体に対して同社が開発し社内で利用していたITシステムを外販する事業となる。
具体的には、CREM事業で利用するケースが多い「MPS」のほか、従業員一人ひとりのアクティビティを時間単位でデータ化し、可視化・定量化、分析による業務効率の改善と生産性向上につなげていく「MeihoAMS」を外販している。
「MPS」についてはCREM事業の顧客だけでなく、「MPS」だけを利用する企業もある。
一方、「MeihoAMS」については「働き方改革」に取り組む企業や官公庁などで利用されている。
売上計上方法については、システム開発費やコンサルタント費等、収益認識基準によって着手からシステム導入完了までに計上される売上と、システム利用料等の継続的に計上される売上がある。
顧客要望に沿ってシステムをカスタマイズするケースもあり、その場合は上流工程を自社で対応したうえで、システム開発会社に外注することもある。
現状は「MPS」が売上の大半を占めており、規模もまだ小さいため新規導入件数や外注費の多寡によって収益が変動する傾向にある。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）