*17:02JST 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.3
【ヤマイチエステート (TYO:2984)】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.2の続き
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
そうなると、やっぱり長期スパンというところで素地からの開発というのが重要な要点だと思うんですけど、7つ目の質問になりますが、農地や山林など素地から土地を仕入れて権利調整や造成工事など、フルライン対応できる貴社の特徴、強みと理解しています。
ハウスメーカーなど、ほかの戸建て分譲会社などは、なぜ素地から手がけないのでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
いろいろ理由はあると思うんですけれども、一言で申し上げますと、リスクが高いからかなというふうに思います。
一般的な開発の流れですけれども、まず、大手さんとかは、彼らは大きな規模の土地開発とかをされるんですが、土地が大きいということは当然地権者がたくさんいるということが多くて、かつ、許認可を取るプロセスが大変になります。
我々が特にやるような素地からの場合ですと、田畑とか耕作放棄地とか山林とかですので、相続が絡むことも多くて、なかなか入り口の段階で手間がかかる、何をやったらいいのか分からない、あるいは、いつ完成するのか分からないといった、やっぱり経験がないと、なかなかみんながみんなできるような仕事じゃないというところが特徴でございます。
我々、地方でずっとやってきましたので、それしかなかったという感じでして、本当に農地を転用して開発するというのを当たり前のようにやってきているところがございまして、それを少しずつ規模を大きくしてきています。
ハウスメーカーさんとか他の戸建て分譲会社さんたちの場合は、どちらかというと、もうちょっと見えてきてから、もう許認可終わっているとか、土地の造成工事始まっているとかで、もういろいろな許可が下りてるような段階で仕入れてきて、それを建物を建てて売ると、こういうビジネスしますので、仕入れの段階で土地の値段が上がってしまっているようなところがあるんですけれども、そういう田畑とか農地を転用しなきゃいけないところっていうのは、本当に原材料の状況ですので、加工する前の、比較的値段を抑えて取得できます。
その許認可を取るという加工プロセスで、我々、付加価値を高めて土地の価値を高くして、そして自社で販売すると、こういうビジネスをずっとやってきていますので、ここが一つ我々の非常に特徴的であり、かつ、みんなやっていると思っていたんですけれども、いざ、和歌山から外に出て、あるいは関東エリアに来てみると、あんまりみんなやっていないということに気づきまして、これが我々の強みなのかなというふうに認識したところですね。
地方に行くと、じゃあ誰もやってないかというと、そんなことはもちろんなくて、地元の不動産会社さんとかビルダーさんって同じような仕事をしているんですが、規模が大きくなると5年とか、その間資金が必要ですので、なかなか地元のビルダーさんが、じゃあ3年も4年も5年もお金寝かせる余裕ないですので、そういったところで、じゃあ、ヤマイチ・ユニハイムエステートっていう会社が全部やってくれるよということで、そういった会社さんから情報を頂いて、手数料だけをお支払いして、続きは当社でやりますと、こんな仕事をずっとやっている状況ですね。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。
じゃあ、逆に言えば、田舎だと当たり前のことが、都会だともう分業化されていて全部やっている人がそんなに少ないっていう。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
いないですね。
はい。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
2025年3月期に大型戸建て分譲地の造成工事開始予定とリリースがあると思いますが、その素地の仕入れから工事開始まで、なぜ時間がかかるのでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
一般的に農地を宅地化ってできないことが多くて、いわゆる調整区域と呼ばれる区域とかの場合ですと、法律でそういう開発をしては駄目というふうに基本的にはなっています。
ただ、それを地区計画という都市開発のミニミニ都市開発みたいな形で、地元の人たちを巻き込んで、地元の人たちが、もうここの法律をこういうふうに緩和してほしいっていう形で、その利用権を少し緩めたり変更させたりするような働きかけってできるんですが、こういった働きかけを今やっているところでございまして、これは、どうしても議会の承認とか、いろいろな関係各課とのすり合わせとか、非常に長い時間がかかるのと、もちろん地元の人たちの合意形成にも時間がかかりますので、こういった下ごしらえが非常に長くかかり、かつ、手続も非常に煩雑であるというところで、工事着工までが非常に長くなります。
ただ、工事着工してからは、ほぼスケジュール見えますので、そこからは、いつに完成して、いつ幾らで売るというフェーズに入れるのかなというところでございまして、今期は、まさにしっかり工事の着工をしていくようなタイミングに入ってくるかなというふうに思っています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
じゃあ、この権利関係調整とか許認可取得、近隣対策の部分が結構時間がかかるということですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
9つ目の質問になりますが、去年12月15日に富士物産という不動産会社を買収されました。
その狙いやM&A戦略などについて教えてください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
富士物産という会社は、こちら不動産M&Aと呼ばれる手法といいますか、案件でございまして、一般的なM&Aで事業のビジネスモデルを買ったりとか、あるいは人を買ったりというのではなくて、もう完全にアセット、不動産を買うために株式を取得したと、こういう目的でございます。
売主さんからすると、不動産を一個一個売っていくといろいろな税金がかかってきますが、株式の場合20％ちょいで済むというところがありまして、その売主さんとしてはそういう不動産を売却するのではなくて、株式で売却したいというニーズが実は非常に多くて、かつ、いろいろ今はちょうどそういった方たちの年齢がそういう年頃になると思うんですけれども、非常に情報も多く頂いています。
その中で、当該会社については、ちょっと相続の関係もありまして、前オーナーさんが亡くなられて代替わりして、ただ、もう承継される方は不動産業はもう続けるつもりはないということで、いろいろ整理していく中で、あとはもう賃貸物件だけというような状況で、少し棚卸もありますけれども、清算を早くしたいというようなニーズがございましたので、そこで弊社が株式を取得しました。
ですので、ここの会社使って何か新しいビジネスモデルを展開するとかではなくて、あくまでも賃貸物件をバルクで購入したような形でございますね。
物件といたしましては、千葉の市川のほうに拠点を置いていまして、非常に東京とも距離が近くて将来性もあるだろうというふうに判断しましたので、こちらはもう本当に賃貸物件を買うという、そういう狙いでございます。
この不動産M&Aと呼ばれるような手法は、結構昔から我々はやっておりまして、この手法で幾つか、もう既に物件も買った経験がございます。
ですので、今後も、いわゆるM&Aというよりは賃貸不動産を取得するという目的で、これからもこういったことは狙っていきたいなと思っています。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
そうなると、結構昔からの多分不動産保有なので、ある程度含み益などもある、簿価よりも時価が高いかもしれないという、そういうイメージでいいですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
やっぱりおっしゃるように、先代の方がずっと昔から押さえてるような土地で、今、都心はすごい値段上がってますので、その都心では物件が買えなくなって、郊外のほうに今その値上がりの余波が来ていますので、上昇基調にあるエリアに物件があると、こういうふうに我々は判断しています。
●DAIBOUCHOU
結構、不動産じゃなくて株で買うと、恐らくのれんが発生したりすると、それを償却するから、利益が見た目は減ってしまうけど、実際それは含み益だから別にそれはあんまり見ないほうがいいっていう、会計上っていう。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
どうしても業績で見ますと、のれんでの費用になるんですけれども、実際キャッシュで出るわけでもないので、あまり気にしないというと怒られますけれども、見た目ほど別に悪いことは一切ないかなというふうには思っています。
●DAIBOUCHOU
そうですね。
多分、投資家側としては、そこののれん償却は多少大目に見るといいますか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうなんですね。
●DAIBOUCHOU
利益に引き戻す、よくEBITDAで評価したりする人もいますけど、そういうイメージがいいかなと思いました。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
あと、直近で第３四半期の決算発表をされたと思いますが、数点確認させてください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
はい。
●DAIBOUCHOU
第４四半期にマンション販売と引渡しがすごい集中してますけど、販売や事務の人手不足など、リスクはございませんでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
今、販売体制としましては、自社での販売が１チームぐらいですね。
あとの物件に関しては代理店での販売という、こんな形でやっていますので、引渡しとか、販売会社さんと連携しながら、もちろん自社のチームも入りながらなんですけれども、やってますので、不足する部分は外から借りてくるみたいなイメージで今は回せてるかなというところですね。
●DAIBOUCHOU
なるほど。
じゃあ、全て自社でやっているわけではないっていうことですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
販売については、ちょっと代理店を使いながらやっていますね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
そうなると、期ずれとかは特にない、最近ちょっと建築とかも人手不足とかが話題になっていますけど、特に竣工に遅れがあるとか、そういうことはないですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
今期の竣工は、今のところ、工事は順調に進んでいますね。
【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.4に続く
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
そうなると、やっぱり長期スパンというところで素地からの開発というのが重要な要点だと思うんですけど、7つ目の質問になりますが、農地や山林など素地から土地を仕入れて権利調整や造成工事など、フルライン対応できる貴社の特徴、強みと理解しています。
ハウスメーカーなど、ほかの戸建て分譲会社などは、なぜ素地から手がけないのでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
いろいろ理由はあると思うんですけれども、一言で申し上げますと、リスクが高いからかなというふうに思います。
一般的な開発の流れですけれども、まず、大手さんとかは、彼らは大きな規模の土地開発とかをされるんですが、土地が大きいということは当然地権者がたくさんいるということが多くて、かつ、許認可を取るプロセスが大変になります。
我々が特にやるような素地からの場合ですと、田畑とか耕作放棄地とか山林とかですので、相続が絡むことも多くて、なかなか入り口の段階で手間がかかる、何をやったらいいのか分からない、あるいは、いつ完成するのか分からないといった、やっぱり経験がないと、なかなかみんながみんなできるような仕事じゃないというところが特徴でございます。
我々、地方でずっとやってきましたので、それしかなかったという感じでして、本当に農地を転用して開発するというのを当たり前のようにやってきているところがございまして、それを少しずつ規模を大きくしてきています。
ハウスメーカーさんとか他の戸建て分譲会社さんたちの場合は、どちらかというと、もうちょっと見えてきてから、もう許認可終わっているとか、土地の造成工事始まっているとかで、もういろいろな許可が下りてるような段階で仕入れてきて、それを建物を建てて売ると、こういうビジネスしますので、仕入れの段階で土地の値段が上がってしまっているようなところがあるんですけれども、そういう田畑とか農地を転用しなきゃいけないところっていうのは、本当に原材料の状況ですので、加工する前の、比較的値段を抑えて取得できます。
その許認可を取るという加工プロセスで、我々、付加価値を高めて土地の価値を高くして、そして自社で販売すると、こういうビジネスをずっとやってきていますので、ここが一つ我々の非常に特徴的であり、かつ、みんなやっていると思っていたんですけれども、いざ、和歌山から外に出て、あるいは関東エリアに来てみると、あんまりみんなやっていないということに気づきまして、これが我々の強みなのかなというふうに認識したところですね。
地方に行くと、じゃあ誰もやってないかというと、そんなことはもちろんなくて、地元の不動産会社さんとかビルダーさんって同じような仕事をしているんですが、規模が大きくなると5年とか、その間資金が必要ですので、なかなか地元のビルダーさんが、じゃあ3年も4年も5年もお金寝かせる余裕ないですので、そういったところで、じゃあ、ヤマイチ・ユニハイムエステートっていう会社が全部やってくれるよということで、そういった会社さんから情報を頂いて、手数料だけをお支払いして、続きは当社でやりますと、こんな仕事をずっとやっている状況ですね。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。
じゃあ、逆に言えば、田舎だと当たり前のことが、都会だともう分業化されていて全部やっている人がそんなに少ないっていう。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
いないですね。
はい。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
2025年3月期に大型戸建て分譲地の造成工事開始予定とリリースがあると思いますが、その素地の仕入れから工事開始まで、なぜ時間がかかるのでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
一般的に農地を宅地化ってできないことが多くて、いわゆる調整区域と呼ばれる区域とかの場合ですと、法律でそういう開発をしては駄目というふうに基本的にはなっています。
ただ、それを地区計画という都市開発のミニミニ都市開発みたいな形で、地元の人たちを巻き込んで、地元の人たちが、もうここの法律をこういうふうに緩和してほしいっていう形で、その利用権を少し緩めたり変更させたりするような働きかけってできるんですが、こういった働きかけを今やっているところでございまして、これは、どうしても議会の承認とか、いろいろな関係各課とのすり合わせとか、非常に長い時間がかかるのと、もちろん地元の人たちの合意形成にも時間がかかりますので、こういった下ごしらえが非常に長くかかり、かつ、手続も非常に煩雑であるというところで、工事着工までが非常に長くなります。
ただ、工事着工してからは、ほぼスケジュール見えますので、そこからは、いつに完成して、いつ幾らで売るというフェーズに入れるのかなというところでございまして、今期は、まさにしっかり工事の着工をしていくようなタイミングに入ってくるかなというふうに思っています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
じゃあ、この権利関係調整とか許認可取得、近隣対策の部分が結構時間がかかるということですね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
9つ目の質問になりますが、去年12月15日に富士物産という不動産会社を買収されました。
その狙いやM&A戦略などについて教えてください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
富士物産という会社は、こちら不動産M&Aと呼ばれる手法といいますか、案件でございまして、一般的なM&Aで事業のビジネスモデルを買ったりとか、あるいは人を買ったりというのではなくて、もう完全にアセット、不動産を買うために株式を取得したと、こういう目的でございます。
売主さんからすると、不動産を一個一個売っていくといろいろな税金がかかってきますが、株式の場合20％ちょいで済むというところがありまして、その売主さんとしてはそういう不動産を売却するのではなくて、株式で売却したいというニーズが実は非常に多くて、かつ、いろいろ今はちょうどそういった方たちの年齢がそういう年頃になると思うんですけれども、非常に情報も多く頂いています。
その中で、当該会社については、ちょっと相続の関係もありまして、前オーナーさんが亡くなられて代替わりして、ただ、もう承継される方は不動産業はもう続けるつもりはないということで、いろいろ整理していく中で、あとはもう賃貸物件だけというような状況で、少し棚卸もありますけれども、清算を早くしたいというようなニーズがございましたので、そこで弊社が株式を取得しました。
ですので、ここの会社使って何か新しいビジネスモデルを展開するとかではなくて、あくまでも賃貸物件をバルクで購入したような形でございますね。
物件といたしましては、千葉の市川のほうに拠点を置いていまして、非常に東京とも距離が近くて将来性もあるだろうというふうに判断しましたので、こちらはもう本当に賃貸物件を買うという、そういう狙いでございます。
この不動産M&Aと呼ばれるような手法は、結構昔から我々はやっておりまして、この手法で幾つか、もう既に物件も買った経験がございます。
ですので、今後も、いわゆるM&Aというよりは賃貸不動産を取得するという目的で、これからもこういったことは狙っていきたいなと思っています。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
そうなると、結構昔からの多分不動産保有なので、ある程度含み益などもある、簿価よりも時価が高いかもしれないという、そういうイメージでいいですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
やっぱりおっしゃるように、先代の方がずっと昔から押さえてるような土地で、今、都心はすごい値段上がってますので、その都心では物件が買えなくなって、郊外のほうに今その値上がりの余波が来ていますので、上昇基調にあるエリアに物件があると、こういうふうに我々は判断しています。
●DAIBOUCHOU
結構、不動産じゃなくて株で買うと、恐らくのれんが発生したりすると、それを償却するから、利益が見た目は減ってしまうけど、実際それは含み益だから別にそれはあんまり見ないほうがいいっていう、会計上っていう。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
どうしても業績で見ますと、のれんでの費用になるんですけれども、実際キャッシュで出るわけでもないので、あまり気にしないというと怒られますけれども、見た目ほど別に悪いことは一切ないかなというふうには思っています。
●DAIBOUCHOU
そうですね。
多分、投資家側としては、そこののれん償却は多少大目に見るといいますか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうなんですね。
●DAIBOUCHOU
利益に引き戻す、よくEBITDAで評価したりする人もいますけど、そういうイメージがいいかなと思いました。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
あと、直近で第３四半期の決算発表をされたと思いますが、数点確認させてください。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
はい。
●DAIBOUCHOU
第４四半期にマンション販売と引渡しがすごい集中してますけど、販売や事務の人手不足など、リスクはございませんでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
今、販売体制としましては、自社での販売が１チームぐらいですね。
あとの物件に関しては代理店での販売という、こんな形でやっていますので、引渡しとか、販売会社さんと連携しながら、もちろん自社のチームも入りながらなんですけれども、やってますので、不足する部分は外から借りてくるみたいなイメージで今は回せてるかなというところですね。
●DAIBOUCHOU
なるほど。
じゃあ、全て自社でやっているわけではないっていうことですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
そうですね。
販売については、ちょっと代理店を使いながらやっていますね。
●DAIBOUCHOU
分かりました。
ありがとうございます。
そうなると、期ずれとかは特にない、最近ちょっと建築とかも人手不足とかが話題になっていますけど、特に竣工に遅れがあるとか、そういうことはないですかね。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
今期の竣工は、今のところ、工事は順調に進んでいますね。
【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.4に続く