SLグリーン、リース急増で2026年の見通し改善―BofA不動産会議で発表

ニューヨーク、2026年9月15日（火）― SLグリーン・リアルティ・コープ（SLG）は、BofA NYグローバル不動産会議2026において、2026年の計画がリース、資産売却、借り換えのすべての面で予想を上回るペースで進んでいると投資家に説明した。経営陣はニューヨークのオフィス市場の回復力についても言及したが、見通しは依然として広範な経済状況と金利動向に左右されるとした。

主要ポイント

• SLグリーンは、2026年の最初の8カ月半で180万平方フィートのリース契約を締結し、通年目標をすでに上回ったと発表した。
• 同社は年末までにリース稼働率が95%を超え、経済的稼働率が約90.2%に達すると見込んでいる。
• 計画していた11件の資産売却のうち5件が完了または発表済みであり、経営陣は年末までに8件の取引を完了する見通しを示した。
• 70億ドルの借り換え計画はほぼ完了しており、245パークの20億ドルの借り換えは10月に完了する予定である。
• 経営陣は、ニューヨーク市のオフィス需要が引き続き堅調であり、賃料が上昇し、テナントへの優遇条件が縮小していると述べた。

財務状況

経営陣は、同社が複数の分野で2026年の戦略目標を前倒しで達成しており、特にリース活動がその牽引役となっていると説明した。

• 2026年の最初の8カ月半における年初来リース面積は180万平方フィートに達し、予算目標の150万平方フィートおよびストレッチ目標の170万平方フィートをいずれも上回った。
• 最高財務責任者（CFO）のマット・ディリベルトは、時価評価ベースで約16%先行しており、なお100万平方フィートのリースパイプラインが残っていると述べた。
• リース稼働率は2026年末までに95%を超える見込みである。
• 経済的稼働率は年末までに約90.2%に達する見通しであり、リース稼働率と経済的稼働率の間の歴史的な約3%の乖離が縮小しつつある。
• 経営陣は、この乖離が2027年にかけてさらに縮小するとの見方を示した。
• 同店舗ベースの純営業利益（NOI）はすでに今年の予想を上回っており、2027年の同店舗NOIは2026年を大幅に上回る見込みである。

リースおよび賃料動向

SLグリーンは、ニューヨークのオフィス市場が高級物件から中間市場の物件まで幅広く堅調であり、賃料上昇とテナント優遇条件の縮小が続いていると説明した。

• ハイエンド市場の実質賃料（ネット・エフェクティブ・レント）は前年比約30%上昇した。
• 中間市場の実質賃料は前年比約5〜10%上昇した。
• 表面賃料（フェイスレント）は価格帯やサブマーケットを問わず上昇している。
• テナント改修費用の補助（テナント・インプルーブメント・アローワンス）は、1平方フィートあたり150〜165ドルから145〜150ドルへと低下した。
• フリーレント期間は16〜18カ月から約14〜16カ月へと短縮された。
• 同社のリース責任者であるスティーブ・デュレルスは、テナント優遇条件が頭打ちとなり、現在は縮小に転じていると述べた。

資本計画および資産売却

同社は、売却、資金調達、選択的な合弁事業を組み合わせた資本計画が順調に進んでいると説明した。

• 計画していた11件の資産売却のうち5件が完了または発表済みであり、約1カ月前の4件から増加した。
• SLグリーンは2026年末までに8件の取引を完了する見込みである。
• 残る6件の資産がパイプラインにあり、うち2件は契約書類の作成段階、1件は条件書（タームシート）が確定している。
• 110グリーンストリートの売却が、ほぼ満室の建物に対してキャップレート約5.7%で発表された。
• 経営陣は、買い手層にはユーザー買い手、コア投資家、機関投資家系年金基金、および1031交換投資家が含まれると述べた。

資金調達戦略

SLグリーンは、借り換えプログラムがほぼ完了しており、245パークの大型資金調達を近く開始する準備を進めていると説明した。

• 同社の70億ドルの借り換え計画はほぼ完了している。
• 245パークの20億ドルの借り換えは、既存の17億6,800万ドルのローンから増額されたものであり、2026年10月に完了する予定である。
• 経営陣は、この資金調達がオール・モーゲージ構造となる見込みであると述べた。
• 正式なローンチに先立ち、すでに相当数の事前プレースメントへの関心が寄せられている。
• 同社は1〜2週間以内に資金調達をローンチする予定である。
• 経営陣は、固定金利への強い傾斜と借り換えの事前ヘッジを組み合わせた積極的なヘッジ戦略を採用していると述べた。
• 2027年および2028年に予定されている満期は限定的である。

事業運営の最新状況

経営幹部は、主要コリドーにおける大企業の入居確約と限られた空室スペースを背景に、マンハッタンの事業環境が良好であると説明した。

• 経営陣は、ニューヨーク市が2000年以来最大のオフィスリース年となる軌道に乗っていると述べた。
• 同社が挙げた最近の大型入居確約には、ダウンタウンのアメリカンエキスプレス、ミッドタウン・イーストのJPモルガン・チェース・アンド・カンパニーとシタデル、AI関連業務のために40万平方フィートを契約したアンソロピック、フィフス・アベニューのシンプソン・サッチャーが含まれる。
• 同社は、オフィスから住宅への用途転換が供給を減少させており、特にミッドタウン・イーストおよびサード・アベニュー沿いでその傾向が顕著であると述べた。
• SLグリーンは、在庫の減少により、サード・アベニューで10万平方フィート以上の優良区画を見つけることがますます困難になっていると述べた。
• 同社は、1185シックス・アベニューの空室を埋め戻すことに成功したと述べた。
• 今後3年間の年間リース満期到来面積は80万〜90万平方フィートとなる見込みであり、同社史上最低水準である。

開発パイプライン

SLグリーンは、大型新規開発プロジェクトや大規模な用途転換を含む複数のプロジェクトが進行中であると説明した。

• 日本の合弁パートナーとの346マディソンの新規開発プロジェクトは、2031年第4四半期の竣工に向けて予定通り進んでいる。
• 同ビルの総面積は84万平方フィートとなる予定であり、約20万平方フィートのアンカーテナントを確保する見込みである。
• 経営陣は、希望賃料が低層階の1平方フィートあたり約230ドルから上層階の300ドル台まで設定されていると述べた。
• プロジェクトには2フロア分のアメニティスペースと特徴的な建築デザインが含まれる。
• テナントへの早期説明・プレゼンテーションが進行中であり、反応は良好である。
• 同サイトはグランド・セントラル・ターミナルおよびBXPの343マディソン開発プロジェクトの近隣に位置している。

750サード・アベニューの用途転換

同社の最も注目されるプロジェクトの一つが、750サード・アベニューのオフィスから住宅への用途転換である。

• 同ビルは現在空室となっており、SLグリーンはテナントをミッドタウン・イーストの他の物件へ移転させることに成功したと述べた。
• 同資産はパートナーなし、負債なしで完全所有している。
• 資金調達は手続き中であり、近く完了する見込みである。
• 同社は合弁パートナーの探索も進めている。
• 住宅用途への転換を支援するためのファサードのコアアウトを含む建築的変更が完了している。
• 経営陣は、このプロジェクトが市の住宅の手頃な価格に関する目標に合致していると述べた。

ワン・ヴァンダービルトとSUMMIT

経営幹部は、同社の展望台事業および関連する国際プロジェクトについても最新情報を提供した。

• ワン・ヴァンダービルトのSUMMITは、同社によれば、現在ニューヨーク市でNo.1の展望台として位置づけられている。
• 第1四半期および第2四半期に天候の影響を受けた後、7月・8月・9月の夏季パフォーマンスは改善した。
• SUMMIT パリプロジェクトはスペースの占有を確保し、現在内装工事中であり、2027年半ばのオープンが予定されている。
• SUMMIT 東京の契約が発表されており、詳細は後日公表される予定である。

デットファンドおよびアセットマネジメントプラットフォーム

SLグリーンは、サードパーティ資本プラットフォームも拡大していると述べた。

• デットファンドは約50%が運用済みであり、さらに2億ドルのパイプライン案件がある。
• 運用の約75%はセカンダリー市場での投資であり、多くの場合、エクスポージャーを削減する外国の貸し手や銀行からポジションを買い取る形で行われている。
• 同社は、割引モーゲージの購入、新規モーゲージ投資、メザニンローン、優先株式を現在の投資機会として挙げた。
• 経営陣は、ファンドのグロスリターン目標を10%台半ばから高めに設定していると述べた。
• グリーン・ローン・サービシズは、同社によれば、現在全米最大のアクティブSASBサービサーとなっている。
• グリーン・プロパティ・サービシズは、現代自動車との最近発表された15レイト・ストリートのパートナーシップを含む6件の業務委託に拡大した。

今後の見通し

経営陣は、供給が今後数年間にわたって逼迫した状態が続く可能性が高く、賃料上昇と稼働率改善の余地がさらにあると見ている。

• 同社は、マクロ経済的なショックがない限り、市場の引き締まりが継続することへの大きな逆風はないと述べた。
• ハイエンド市場では、経営陣は今後12カ月でさらに15%以上の賃料上昇を見込んでいる。
• 中間市場の賃料は同期間にさらに5〜10%上昇する見込みである。
• オフィスから住宅への用途転換により、ニューヨーク市全体で2,500万〜3,000万平方フィートのオフィススペースが削減される見込みである。
• ミッドタウン・イーストだけでも、SLグリーンは約450万平方フィートが転換されると予想している。
• 2032年までの供給パイプラインは依然として限定的であり、金利上昇が低品質ビルの新規開発をさらに抑制する可能性がある。
• 経営陣は、企業の収益に占めるオフィス賃料の割合が歴史的な4〜5%から1〜2%に低下しており、さらなる引き上げの余地があることを示唆していると述べた。
• 同社の社長兼最高投資責任者（CIO）のハリソン・シトマーは、コストが歴史的な水準に戻るまでには依然として「劇的な下落」があることを意味すると述べた。

質疑応答のハイライト

質疑応答セッションでは、経営幹部が需要、供給、資本配分、公共政策という複数の共通テーマに繰り返し言及した。

• 経営陣は、どの資産を売却し、どの資産を保有するかを決定するために市場テストを活用していると述べた。
• 経営幹部は、245パークの合弁パートナー探索は広範な売却プロセスではなく、選択的な非公開協議を通じて進めていると述べた。
• 目標は5年、10年、または15年の長期的な視点を持つパートナーを見つけることであると述べた。
• 政策面では、経営陣がエリック・アダムス市長の行政および市当局と、住宅の手頃な価格の目標や転換プログラムについて前向きな対話を行っていると述べた。
• 同社は、オフィスから住宅への用途転換に影響を与える政策変更は見込んでいないと述べた。
• 経営幹部は、市が最近アンソニー・ショリスを経済開発公社（EDC）のトップに任命したことを前向きなシグナルとして評価した。
• また、長期金利上昇の最も重要な影響は、広範な需要の鈍化ではなく、新規供給の減少である可能性が高いとも述べた。
• 経営陣は、公開REITにとって、サードパーティ資本がバランスシート資本よりも重要な成長源となる可能性があると述べた。

SLグリーンは、リースが計画を上回り、借り換えプログラムがほぼ完了し、マンハッタンのオフィス市場が回復力を増した状態で2026年の最終月に入ると述べた。詳細については、以下の完全な議事録を参照されたい。

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