ここ最近、不動産投資信託（REIT）の価値が大きく上昇している。2024年7月1日から8月16日の間に、S&P500不動産指数は9.9％伸び、S&P500指数の伸び1.4％を上回った。
米連邦準備制度理事会（FRB）が金利政策を変更するとの見方が、この上昇の主因となっている。REITは借入金に依存することが多く、そのコストは金利変動の影響を受けやすい。
こうしたポジティブなトレンドにもかかわらず、ウェルズ・ファーゴのアナリストは、不動産セクターに注意を促し、REITに悲観的な見通しを示している。
ウェルズ・ファーゴは数年にわたり、REITおよび不動産セクター全体に対して慎重な見方を維持してきた。
2022年3月以降、アナリストは一貫してS&P 500の不動産セクターを、S&P 500内の他のセクターよりも魅力が低いと評価してきた。最近のREITの値上がりを見ても、ウェルズ・ファーゴの見解は変わっていない。彼らの懐疑論は、いくつかの重要な要因に基づいている。
第一に、低金利がREITの好業績を保証しないことを示す歴史的証拠がある。2020年から2022年にかけて、低金利下でもREITは期待されたほどのパフォーマンスを示さなかった。過去からのこのパターンが、最近の価値上昇を不確実なものにしている。
「第二に、長い間、REITは他の投資対象ほどパフォーマンスが高くなく、この傾向が変化したとは確信できない」とアナリストは述べている。過去の一貫したパフォーマンスの低さから、最近の改善が永続的な変化なのか、それとも単なる短期的なイレギュラーなものなのかが不透明である。
第三に、アナリストは米国経済の成長が減速し、2025年初頭まで続くと予測している。「この減速が起こると、不動産のような景気変動に敏感なセクターは困難に直面する可能性がある。さらに、以下のグラフは、過去数年間で、不動産ローンの延滞件数が2013年以来の高水準に上昇していることを示している」とアナリストは指摘した。
ウェルズ・ファーゴは一般的に不動産に関して注意を促しているが、特定のサブセクターは景気サイクルの影響を受けにくく、特定のトレンドから恩恵を受けていると指摘している。
データ・センターに特化したREITは、データ・ストレージやデータ処理のニーズが高まっているため、好調に推移している。産業用 REIT は、オンライン・ショッピングの拡大とサプライ・チェーンの変化から恩恵を受けている。セルフストレージに特化した REIT は、さまざまな経済状況下でも堅調を維持している。
電気通信セクターのREITは、ネットワークインフラの拡大と、より良い接続性の必要性から成長している。これらのサブセクターは、より広範な不動産市場の中で、さらなる可能性を示している。
ウェルズ・ファーゴは最近、様々なセクターの評価を更新した。8月6日付のレポートで、同社は米国小型株の格付けを引き上げ、最も厳しい経営環境が改善しつつある可能性を示唆した。
通信サービス・セクターは、オンライン検索、ソーシャル・メディア・プラットフォーム、人工知能などの分野で力強く一貫した成長トレンドがあることから、より好意的に評価された。ヘルスケア・セクターの評価は、ウェルズ・ファーゴがより迅速な景気拡大への動きを予想しているため、低くなった。
ウェルズ・ファーゴは、最近の市場変動の中で、ブルームバーグ米国ハイ・イールド社債インデックスの利回りと、より安全な投資との差が拡大していることに気づいた。この差の拡大が、高利回りの課税対象債券への投資をより魅力的なものにしている。
同社の最新のアドバイスでは、ハイ・イールド債に対する見方がよりバランスよくなっており、利払い能力の向上や、債券発行会社が支払義務を果たせない割合の低下など、財務の健全性がより高まっていることが認識されている。
M&Aの件数はまだ長期平均を下回っているものの、わずかに増加している。これは、経済成長の鈍化や金利低下の可能性に対する好感によるものである。
現在の取引条件は過去の傾向と一致しているが、高金利と経済の不確実性が引き続き取引件数を抑制している。
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