サイモン・プロパティ・グループ、BofA NYグローバル不動産会議2026で成長継続を強調

2026年9月16日（水）、サイモン・プロパティ・グループ（SPG）はBofA NYグローバル不動産会議2026において、同社の小売ポートフォリオに対する強気な見通しを示した。リース需要、来客数、売上高はいずれも堅調を維持しており、同社が物件への積極的な投資を継続する中でも良好な状況が続いているとした。経営陣はまた、資産の継続的な改善の必要性や、急速に変化するデジタル小売環境への適応という課題など、いくつかの懸念材料についても言及した。

主なポイント

• サイモンは、2024年上半期に2,300件超のリース契約を締結し、総面積は950万平方フィート超に達したと述べ、リース需要が引き続き堅調であることを示した。
• 新規契約の1平方フィート当たり賃料は前年比17%上昇し、テナント手当は12%減少し、リース条件の改善が確認された。
• 来客数と売上高のトレンドは健全を維持しており、7月・8月の来客数は3.4%増、第2四半期の比較可能売上高は5.7%増となった。
• 同社はSimon PlusおよびSimon Media Networkを通じてデータ・メディアツールを拡充し、来客数の収益化とテナントの意思決定支援を強化している。
• 経営陣は、AIとデジタルコマースがオンラインでのブランド表現をより困難にする中、実店舗の重要性は低下するどころか高まっていると主張した。

財務実績

経営陣は、幅広い小売業者の需要と、カテゴリーおよび地域を超えた旺盛な消費活動に支えられ、事業環境は引き続き良好であると述べた。

• 2024年上半期に2,300件超のリース契約を締結し、総面積は950万平方フィート超に上った。
• そのうち約27%が新規契約であった。
• 新規契約の1平方フィート当たり賃料は前年比17%上昇した。
• テナント手当の1平方フィート当たり額は前年比12%減少した。
• 稼働率は96%で、経営陣は2024年末の稼働率が前年末を上回ると見込んでいる。
• リースパイプラインは前年同期比25%超のペースで推移している。

最高経営責任者のイーライ・サイモン氏は、「全体的に、リース需要は衰えを見せていない。大局的に見て、事業環境は引き続き非常に良好だ。小売業者の需要は、プラットフォーム全体、カテゴリー全体、地域全体にわたって強い」と述べた。

同氏はさらに、需要がアパレル、飲食、エンターテインメント、ヘルス・ウェルネスにまたがっており、同社のショッピングセンターが多様なテナントを引き続き集めていることを示していると付け加えた。

消費者動向と来客数トレンド

サイモンは、前回の決算発表以降、消費者に大きな落ち込みの兆候は見られず、引き続き健全な状態を維持していると述べた。

• 第2四半期の比較可能売上高は5.7%増加した。
• 第1四半期の来客数は1.3%増加した。
• 第2四半期の来客数は2%増加した。
• 7月・8月の来客数は四半期累計で3.4%増となった。
• 新学期向けショッピングは、小売業者および地域を問わず幅広く見られた。

経営陣は、小売業者の売上高が来客数の増加とともに伸びており、その強さはカテゴリー、市場、プラットフォーム全体にわたって確認されていると述べた。同社はリアルタイムで消費者動向を注視しているが、大きな減速の兆候は見られないとした。

オペレーションの最新状況

サイモンは、センターの競争力維持とテナントミックスの継続的な改善を目指し、ポートフォリオの積極的な再構築・高度化を進めていると説明した。

• 同社はSaksの約100万平方フィートのスペースを90日以内に回収・再リースし、より高い賃料を実現したと述べた。
• ポートフォリオ全体でテナントの入れ替えと再配置を継続している。
• 大規模な改装とセンターの機能強化が進行中である。
• 経営陣は、単にスペースを埋めるだけでなく、最も適切な商品ミックスを厳選することが目標であると述べた。

サイモンはまた、シャーロット、デンバー、ヒューストン、タンパ、パンハンドルなどの地域における人口動態の変化に後押しされ、アウトレットセンターが成長するコミュニティにおける最良のショッピングセンターになりつつあるとも述べた。これらの市場では、アウトレットブランドが変化する顧客層に対応するためビューティーやフルプライス商品を追加している。

「優れた資産が重要であり、それを継続的に改善するための忍耐力と規律も同様に重要だ」とサイモン氏は述べた。

データ、ロイヤルティ、メディア

今回の会議における主要テーマの一つは、サイモンが実店舗への来客数をより広範なデータおよび広告ビジネスへと転換しようとする取り組みであった。

• 同社のロイヤルティプログラムであるSimon Plusは約1年前に開始され、すでに数百万人の会員を獲得している。
• このプログラムにより、サイモンは保有資産全体にわたるファーストパーティの取引データを取得できる。
• 経営陣は、このデータがクロスショッピングのパターン、波及効果、地域・物件タイプ別の消費者トレンドの把握に役立つと述べた。
• Simon Media Networkは10月2日に開始され、年間数億回の来客数と数百億ドル規模の売上高を収益化することを目的としている。
• 同ネットワークはすでに4,000台超のスクリーンを展開しており、さらに10〜12センターへの追加スクリーン設置が承認されている。

経営陣は、このメディアプラットフォームが小売業者のほか、旅行・レジャー企業、航空会社、ホテル、クレジットカード会社からも関心を集めていると述べた。同社の顧客基盤は、購買意欲が高く比較的高所得な買い物客を含むため、広告主にとって魅力的であるとした。

今後の見通し

サイモンは、ポートフォリオへの積極的な投資を継続しており、これらのプロジェクトが将来の収益成長を支えると期待していると述べた。

• 約11億ドルのプロジェクトが9%の利回りで建設中であり、そのうち約半分が複合用途開発である。
• さらに6億ドルのプロジェクトが年末までに着工する見込みである。
• 開発パイプラインは40億ドルを超える。
• 経営陣は、同社の年間運営資金（FFO）が約50億ドルに達すると述べた。
• 年間配当支払額は約34億〜35億ドルである。
• 年間フリーキャッシュフローは約15億〜16億ドルである。
• サイモンは、テナント手当、運転資本、改装に年間約5億ドル、開発にさらに5億ドルを支出すると見積もっている。
• これにより、年間約5億ドルの余剰キャッシュフローが生じる計算となる。

経営陣は、バランスシートが自然にデレバレッジ（負債削減）されており、プロジェクトの資金調達、買収の追求、長期的な株主還元を支える柔軟性が確保されていると述べた。また、開発パイプラインが増分収益を生み出し、配当成長と自社株買いを支える可能性があるとした。

海外事業

サイモンは、国際事業が総事業の約10%を占めており、成長と関係構築の重要な源泉であり続けていると述べた。

• 同社は日本に10億ドル超の資産を保有しており、レバレッジは最小限に抑えられている。
• 日本の御殿場と花園、韓国の大邱と驪州、マレーシアのゲンティン・ハイランズで拡張プロジェクトを進めている。
• 拡張に必要な資本はすべて現地で調達されている。
• 経営陣は、円建て融資市場の活用の可能性に言及し、米国の金利上昇圧力を相殺する効果が期待できるとした。
• 韓国の新世界（シンセゲ）、日本の三菱、マレーシアのゲンティンとのパートナーシップも強調した。
• 日本の京都での新規開発が計画されているが、時期は未定である。

経営陣は、国際プラットフォームが米国への進出を検討する欧州・アジアの新興ブランドとの接点となっていると述べた。また、最近のアジアでの開発案件が30%を超える現金エクイティ利回りをもたらしていることも強調した。

質疑応答のハイライト

質疑応答では、消費者の強さ、規模の優位性、メディアの収益化、AI、テナントミックス、資本配分といった複数のテーマが繰り返し取り上げられた。

• 消費者の健全性については、前回の決算発表以降に落ち込みは見られず、大きな需要後退の兆候もないとした。
• 規模の優位性については、その恩恵は主に小売業者との関係と安定した実行力から生まれると経営陣は述べた。
• ブランドの発掘については、アジアや欧州に出向いて新興テナントを探していると幹部が述べた。
• メディア事業については、長年の投資を経て広告プラットフォーム構築の次の段階に入ったと経営陣は述べた。
• AIについては、エージェント型AIがオンラインでのブランド表現に対する小売業者のコントロールを低下させるため、実店舗の価値が高まる可能性があるとサイモンは述べた。
• ファッショントレンドについては、今後5年間でスポーツおよびアスレジャーがポートフォリオに占める割合が拡大すると経営陣は述べた。
• 資本配分については、優良な小売不動産の価値は小幅な金利変動によって大きく変わるべきではなく、短期的な金利サイクルよりも長期的な価値創造が重要であるとサイモンは述べた。

サイモンは、AIとデジタルコマースの台頭が、顧客獲得ツールとしての実店舗の役割を強化する可能性があると述べた。より多くの消費者がデバイスやAIエージェントを通じて購買行動を取るようになるにつれ、小売業者は商品の品揃えを十分に見せ、ブランドイメージを形成するために、よく整備された実店舗を必要とするようになると主張した。

「小売業者にとって、エージェント型AIの世界でブランドの見せ方をコントロールするのは非常に難しい」とサイモン氏は述べた。「もし突然、人々がAIエージェントを通じて商品にたどり着くようになれば、商品の幅や奥行きを十分に見せることができなくなる」

同氏はまた、最もデジタルネイティブな世代と見なされることの多いZ世代が、社交体験、飲食、エンターテインメントを求めてサイモンのセンターを訪れることで、来客数の増加に貢献していると述べた。

まとめ

サイモン・プロパティ・グループは、安定した需要、積極的な再投資、そしてデータとメディアを通じた新たな成長チャネルというメッセージを残して会議を終えた。詳細については、以下の完全な議事録を参照されたい。

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